Por Artur Losnak, CFA e Guilherme Carter
Depois de subir 4,4% no mês de abril/20, o IFIX teve alta de 2,08% no mês de maio/20. No entanto, mesmo com dois meses consecutivos de alta, o índice ainda registra queda de -16,89%* no ano corrente.
Durante maio/20, tivemos alguns fundos que chamaram atenção, por exemplo, o FAMB11B, que teve alta expressiva de quase 17% e CARE11 que caiu quase 17%.
Volatilidade do índice
Com base nos dados da plataforma de investimentos Comdinheiro, verificamos que a volatilidade do índice vem perdendo força e voltando a normalidade depois de apresentar uma forte alta entre o final de fev/2020 e final de abril/2020.
Vale a pena alertar que é possível que num curto prazo, a B3 efetive a proposta de permitir ao investidor que opere vendido fundos imobiliários e, em nossa visão, essa mudança pode trazer uma volatilidade maior do que a apresentada no passado. Provavelmente não tão intensa como a apresentada nos meses de março e abril/20, mas com certeza maior do que a histórica.
As cinco maiores altas e baixas do IFIX referente ao mês de maio/20.
FAMB11B (+16,67%): trata-se de fundo de laje corporativa, administrado e gerido pelo BTG Pactual (SA:BPAC11), que possui 01 imóvel: o Edifício Almirante Barroso, localizado no Rio de Janeiro/RJ, avenida Rio Branco, 174.
Inquilino: apenas 01, a Caixa Econômica Federal.
Situação: recentemente a Caixa anunciou sua saída em razão de o gestor não acatar a reforma solicitada em out/18. De qualquer forma, até agora a Caixa não saiu do prédio e, após o comunicado de saída, o fundo aprovou em assembleia a reforma solicitada pelo inquilino.
Valor negociado do metro quadrado é aproximadamente de R$ 6.000.
Dividendo Yield de 12 meses é de 10%.
BTLG11 (+14,49%): trata- se de fundo de logística, antigo TRXL11 (SA:TRXL11), administrado e gerido pelo BTG Pactual, que possuiu 07 galpões em sua carteira: Femsa (São Paulo/SP), Koch (Navegantes/SC), Ceratti (Vinhedo/SP), Itambé (São Paulo/SP), Magna (Vinhedo/SP), Supermarket (Rio de Janeiro/RJ) e o novo Galpão locado para BRF (SA:BRFS3) (Fortaleza/CE).
Situação: Recentemente o fundo captou recursos e, conforme fato relevante veiculado no dia 25/05/2020, adquiriu novo galpão localizado em Fortaleza/CE que é atualmente locado para a BRF S.A.
O cap rate envolvido na transação foi de 8,73%, sendo que em razão do pagamento a prazo, o rendimento inicial será de 10% a.a. sobre o capital desembolsado. Além disso, esse contrato vai até 2032.
XPCM11 (+12,70%): trata-se de fundo de laje corporativa administrado pela Rio Bravo e gerido pela XP Gestão, que possui apenas 01 imóvel em sua carteira: o edifício The Corporate Macaé, avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370.
Inquilino: apenas 01, a Petrobras (SA:PETR4).
Situação: bem parecida com a do FAMB11B, porém, em nossa visão, é um caso mais complicado. A Petrobras já anunciou a sua saída em jul/19, sendo que isso será efetivado em dez/20. A empresa paga um valor alto, cerca de R$117/m², o que proporciona um dividendo atrativo, porém fora da realidade da atual região.
Esse é um caso clássico onde o dividendo é alto, porém há dúvidas sobre o principal.
Dividendo yield em 12 meses é de 15%.
O imóvel negocia aproximadamente a R$7.500/m².
HFOF11 (+11,41%): trata-se de fundo de fundos administrado e gerido pela Hedge Investments, que possuiu mais de 30 FII em sua carteira, sendo que as cinco principais posições são: HLOG11 (9,6% do PL, data-base: abril/20), GTWR11 (9,3% do PL, data-base: abril/20), HGBS11 (9,1% do PL, data-base: abril/20), RBRV11 (7,0% do PL, data-base: abril/20) e BBPO11 (6,6% do PL, data-base: abril/20).
Situação: o fundo apresenta dividend yield em 12 meses de 8,8% e está sendo negociado a 1,13 do valor patrimonial, que é mais caro do que os peers. Além disso, vale a pena ressaltar que, o fundo tem dinheiro em caixa devido a venda do TBOF11, algo em torno de R$ 167 milhões (posição financeira na carteira, data-base 31/03/2020).
UBSR11 (+11,00%): trata-se de fundo de CRI administrado pela BRL Trust e gerido pela FII REC Gestão, que possuiu mais de 50 papéis em sua carteira.
Situação: fundo negocia a 1,02 do valor patrimonial e tem dividend yield em 12 meses de 9,5%.
Com base nos dados de abril/2020, não apresentou inadimplência dos CRIs.
O fundo começou com uma proposta mais agressiva e agora está mais conservador: último CRI adquirido foi IPCA + 6%, enquanto os primeiros eram IPCA + 17%.
CARE11 (-16,87%): trata-se de fundo que investe em empresas que têm cemitérios. Essas empresas pagam dividendos, porém esses dividendos não são suficientes para cobrir todos os custos e, portanto, o fundo tem prejuízos recorrentes, R$41 milhões acumulados.
GSFI11 (-12,31%): trata-se do FII da General Shopping (SA:GSHP3) para desmobilizar ativos da empresa.
Situação: o fundo possui muita dívida e antes mesmo do coronavirus ser um desafio para shoppings, não pagava dividendo. Em outras palavras, o fundo tem um cenário duplamente desafiador pela frente.
RBFF11 (-9,47%): trata-se de fundo de fundos administrado pela BRF Trust e gerido pela Rio Bravo, que detém mais de 20 FII na carteira, sendo as cinco principais posições: MXRF11 (10% do PL, data-base: abril/20), RCRB11 (8% do PL, data-base: abril/20), LASC11 (7% do PL, data-base: abril/20), BRCR11 (7% do PL, data-base: abril/20) e JSRE11 (6% do PL, data-base: abril/20).
Situação: o fundo estava sendo negociado a 1,00 do valor patrimonial e, no mês de maio, passou para 0,89. Em nossa visão, isso se deve pelo fato do fundo ter liberado para negociação as cotas da oferta mais recente e, em função disso, alguns investidores optaram por vender suas posições.
No momento, a Rio Bravo está alocando os recursos captados na última oferta e sinalizou que deve concluir o processo até julho desse ano.
Estão focando em alocar em FII de CRI e de laje corporativa.
Dividend yield em 12 meses de 6%, abaixo de outros FoF.
EDGA11 (-8,62%): trata-se de fundo de laje corporativa, administrado e gerido pelo BTG Pactual, que detém apenas 01 imóvel em sua carteira: o Edifício Galeria, localizado no Rio de Janeiro/RJ, rua da Quitanda, 86.
Situação: o imóvel tem 30% vacância e 40% de revisional em 2020. Está sendo negociado a um preço implícito de R$4.700 o m².
Total de contas a receber é 23 milhões de reais, R$6/cota.
Taxa de administração é 0,2%.
Dividend yield em 12 meses é de 7,5%.
SADI11 (-8,22%): trata-se de fundo de CRI administrado e gerido pelo Santander (SA:SANB11), que detém 12 papéis em sua carteira, sendo que as cinco principais posições são: CRI Almeida Jr – Shopping Continente (10,9% do PL, CDI+1,45% a.a., data-base: abril/20), CRI Almeida Jr – Norte Shopping (10% do PL, CDI+1,45% a.a., data-base: abril/2020), Ed. Vista Faria Lima 1 (9,4% do PL, CDI+1% a.a., data-base abril/20), Ed. Vista Faria Lima 2 (9,4% do PL, CDI+1% a.a., data-base abril/20) e Ed. Vista Faria Lima 3 (9,4% do PL, CDI+1% a.a., data-base abril/20).
Situação: o fundo foi criado com a proposta de entregar CDI líquido aos investidores, porém, como o CDI caiu drasticamente, o investidor não vê muito sentido mais na tese.
As alocações foram em linha com o prometido, CDI+1% versus taxa de gestão de 1%.
Fundo está sendo negociado a 0,73 do valor patrimonial e apresentou dividend yield em 12 meses de 3,9%, que é baixo em comparação com seus peers.
*data-base: 29/05/2020