FIIs x Imóveis: É o Psicológico Que Mata
Marx Gonçalves | 20.10.2020 14:08
Não é incomum me deparar com investidores tentados a trocar seus imóveis de aluguel pelos FIIs devido às inúmeras vantagens que estes possuem em relação àqueles.
Mas percebo que a principal barreira que os impede de fazer a troca é sempre a mesma: a Bolsa de Valores.
Investir em Bolsa é muito arriscado!
Se eu ganhasse 100 reais para cada vez que já escutei a frase acima, seria minha a família anônima que supostamente remeteu (ou repatriou?) 50 bilhões de reais ao exterior recentemente.
Exageros à parte, percebo que o fato de os FIIs serem negociados em Bolsa gera certa angústia àqueles que ainda não estão familiarizados com isso. E entendo o motivo.
Apesar de serem menos voláteis do que as Ações, os preços das cotas dos FIIs também oscilam de acordo com o humor do mercado.
E você sabe como o mercado é…
Às vezes ele está eufórico demais, como no último trimestre de 2019, em que vimos o IFIX subir mais de 21 por cento, sem grandes motivos para tal.
Valorização do IFIX no último trimestre de 2019. Fonte: Bloomberg.
Ao passo que, muitas vezes, ele pode se deprimir rapidamente, como no início deste ano, quando o IFIX chegou a cair 28 por cento em questão de dias diante das incertezas ocasionadas pela pandemia.
Desvalorização do IFIX em março de 2020. Fonte: Bloomberg.
Não é fácil passar incólume a esses movimentos.
Não queremos ficar de fora da festa quando vemos os tickers piscantes do Home Broker fecharem no verde durante semanas consecutivas, por exemplo.
Abaixe o App
Quem nunca escutou ou leu “um foguete não tem ré” por aí em momentos de euforia? Nesses momentos, nosso instinto natural é de ir às compras!
Por outro lado, o jogo muda quando aqueles mesmos tickers passam semanas a fio fechando no vermelho.
No início, vemos a queda como uma oportunidade. Porém, conforme ela persiste, começamos a nos angustiar cada vez que abrimos o aplicativo da corretora.
Enfim, se a variação do seu patrimônio em Bolsa te deixa desconfortável pelas razões apresentadas acima, tenho algo a dizer para você.
Quanto estão valendo os seus imóveis?
Confesso que não sei quanto os imóveis da família estão valendo neste instante.
Até tenho uma noção do valor que um vizinho vendeu a sua propriedade meses atrás ou por quanto os imóveis da região estão sendo negociados na imobiliária.
Mas a verdade é que eu não sei precisamente por quanto eles estão sendo negociados no mercado atualmente, pois essa informação não é apurada a cada instante.
Mas isso significa que o patrimônio investido em imóveis não oscila ao longo do tempo? De forma alguma!
Vamos a alguns exemplos?
A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) publica mensalmente um índice de preços de imóveis anunciados nas principais capitais brasileiras, o índice FipeZap.
De acordo com o índice, o preço de venda de imóveis residenciais em Brasília, por exemplo, subiu 1,33 por cento em agosto frente ao mês anterior. Já em Fortaleza, houve um recuo de 7,25 por cento nos preços de venda nos últimos doze meses.
Comportamento recente do preço de venda de imóveis residenciais (%) – Índice FipeZap e capitais monitoradas. Fonte: FipeZap, IBGE, FGV e Banco Central do Brasil.
Ainda, ao olharmos um amplo horizonte de tempo, vemos que a variação acumulada em 12 meses do preço médio de venda dos imóveis residenciais localizados no Estado do Rio de Janeiro, por exemplo, está no campo negativo já há alguns anos.
Série histórica do comportamento de preço médio de venda de imóveis residenciais no Estado do Rio de Janeiro – Variação acumulada em 12 meses. Fonte: FipeZap e IBGE.
Portanto, assim como ocorre com qualquer ativo, os preços dos imóveis variam a todo momento. E suas variações ocorrem por força da oferta e demanda do mercado imobiliário de cada região que, por sua vez, são influenciadas por diversos fatores.
De qualquer modo, os preços oscilam seja para cima ou para baixo – eles apenas não são atualizados a cada segundo, como ocorre com os ativos negociados em Bolsa...
Então por que deveríamos encarar o investimento direto em imóveis e em FIIs de maneira diferente?
Não se deixe levar pelo pisca-pisca do Home Broker
Lembre-se sempre de que, ao investir em FIIs, você está, na verdade, comprando uma fração dos ativos imobiliários daquele Fundo.
Esses ativos podem ser imóveis, no caso dos Fundos de Tijolo, ou dívidas com lastro imobiliário, no caso dos Fundos de papel.
Mas fato é que esses ativos e/ou seus lastros são reais – assim como qualquer casa ou apartamento –, e não apenas um código de negociação piscante na tela do nosso celular. Portanto, devemos encará-los como tal.
Além disso, as cotações dos FIIs na Bolsa representam apenas informações do quanto outros investidores estão dispostos a pagar ou aceitando vender o conjunto de ativos de cada Fundo em cada instante.
As cotações em Bolsa funcionam, grosso modo, como diversos índices FipeZap, mas com informações de alta frequência. Apenas isso.
E essa única diferença não deveria te fazer aceitar os preços de Bolsa como uma verdade absoluta.
Você me venderia a sua casa ou apartamento de aluguel apenas porque eu fiz, pessoalmente, uma proposta equivalente à metade de seu valor? Imagino que não.
Ora, então por que vender um FII com ativos sólidos e de qualidade quando o mercado de Bolsa se estressa por qualquer motivo que pouco impacta o seu valor?
Investir em Bolsa é 110 por cento psicológico
Os FIIs são apenas um meio para você realizar investimentos no setor imobiliário. Portanto, investir nesses não deveria ser nem mais, nem menos arriscado do que investir diretamente em imóveis físicos.
Tudo depende da sua capacidade de controlar o seu psicológico...
Sabemos muito bem que nem sempre (ou quase nunca) os preços dos ativos negociados em Bolsa fazem sentido, logo, não se deixe afetar pelas oscilações.
Pelo contrário, utilize-as a seu favor!
Se você entende que o preço de mercado de um Fundo que você possui está muito acima do que você considera justo, talvez seja hora de vendê-lo – e não de comprar ainda mais! Afinal, seria isso que você faria a partir de uma bela proposta pelo seu imóvel, ou não?
Por outro lado, se você entende que o preço daquele FII que você vinha estudando há algum tempo está baixo demais, então esta pode ser uma oportunidade de comprá-lo.
O importante é manter o psicológico em dia e fazer a lição de casa para investir em bons Fundos.
Um abraço e até a próxima.
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