A Bolha Imobiliária já estourou; falta apenas recolher os cadáveres
Márcio Lemos | 26.11.2013 13:43
Li um artigo no final de semana, postado aqui no blog, que me deu um "estalo".
No artigo, o americano Michael Sirene argumentava que o Dow Jones teria caminho aberto até os 20.000 pontos, pois, segundo ele, para haver uma bolha no mercado de ações, o atual patamar de 16.000 pontos não bastaria; "seria preciso" ir além dos 16.000 pontos pra que, de fato, tivéssemos um "comportamento irracional" que escancare a "bolha".
Mais, dizia ele....."parem de falar de bolha !"......"a bolha somente faz sentido em "segredo"....se todo mundo fala, não há bolha", acrescentava Michael Sirene...
"SIM" !!!, pensei eu !!!
É isso......
Ninguém falava em bolha imobiliária ao longo dos últimos 4-5 anos, algo como um "segredo"; alguns poucos, há 2-3 anos, sugeriam a formação de uma bolha.
Mas o que vimos de 2-3 anos pra cá, foi muito mais "além do razoável".
Um "comportamento irracional", uma verdadeira "INSANIDADE" nos preços dos imóveis tomou conta no Brasil.
Não existe Imóvel "barato" ou "caro". Nesse momento, apenas existem 2 classes de imóveis: "os caros" e os "estratosféricos"; tudo é muito, mas muito caro, e ainda torna-se mais agressivo quando os comparamos com valores lá de fora.
Mas, estamos "felizmente" em outro patamar.
Sim!
O segredo da BOLHA IMOBILIÁRIA começa a ser desvendado!!!
Sim !!! Ao longo dos últimos 4-5 anos, como disse, era um segredo.
Agora, não mais.
Querem a prova?
Interesse com o passar do tempo. Pesquisa na web do Google. Todo o mundo, 2004 - presente.
Interesse com o passar do tempo. Pesquisa na web do Google. Todo o mundo, 2004 - presente.
Acima, temos 2 gráficos obtidos por uma simples observação de uma ferramenta do Google , o "Google Trends".
O que é o "Google Trends" ? Nada mais do que a leitura de acessos de determinadas "palavras-chave" ao longo do tempo.
Reparem primeiro no gráfico de 2 palavras que resumiam a bolha americana : "housing market bubble" em vermelho e "housing bubble prices" em azul.
Abaixe o App
Ambas palavras tem a mesma dinâmica. E ambas palavras tiveram o seu ápice junto a população americana cerca de 2 anos antes do estouro da bolha. O ápice é alcançado em meados de 2005.
Ou seja, 2 anos antes do sistema todo ruir, e levar os preços dos imóveis para baixo, os americanos começaram a achar que "tinha algo de errado" com os preços dos imóveis.
O "Segredo da Bolha Imobiliária americana" começou a ser desvendado. Pessoas certamente conversavam entre si, discutiam entre si e entravam no google pra "se informar".
Digitavam mais e mais as palavras "housing market bubblet" e "housing bubble prices". A discussão se espallhou; e o inevitável aconteceu 2 anos depois.
É óbvio que o objetivo central não é estabelecer um caminho direto entre o aumento de acesso no google e a queda dos preços; mas há uma relação clara entre a maneira como as pessoas reagem a insanidade dos preços e sua posterior dinâmica.
Agora, voltemos as atenções ao segundo gráfico destacado acima, gráfico da palavra chave "bolha imobiliária", e que traduz a situação brasileira.
Há um forte aumento no acesso ao termo "bolha imobiliária" na pesquisa do google nos últimos meses.
Ou seja, podemos especular que a "BOLHA IMOBILIÁRIA" parece não ser mais segredo.
A discussão sobre uma eventual Bolha Imobiliária no Brasil parece se espalhar rapidamente; as pessoas procuram conversar entre si pra tirarem suas conclusões, refletirem. Elas querem saber, mais e mais; parecem buscar informações pra que entendam se, de fato, os preços "fazem sentido".
Antes de prosseguirmos, não deixemos de rever o gráfico do principal índice dos preços dos imóveis nos Estados Unidos, o índice "Case-Shiller", com a clara e abrupta queda dos preços dos imóveis ali por volta de 2008-2009
É nesse ponto que partimos para uma outra clara observação e defesa de ponto de vista.
A BOLHA IMOBILIÁRIA já estourou !!!
Sim !!
Estourar não significa necessariamente trazer os preços dos imóveis rapidamente pra baixo.
A Bolha já estourou à medida que alguém já iniciou o processo.
É como se alguém chegasse até uma "bola de ar" e fizesse um "furo".
Ela foi foi "furada", o processo se iniciou, o estouro ou esvaziamento passa a ser uma simples questão de velocidade ou semântica.
Por quê, cada vez mais, vemos as construtoras abrirem, escandalosamente, descontos, sejam através de feirões ou não, em seus lançamentos ou imóveis em estoque ?
Continuemos a ilustrar o fenômeno, dessa vez, à luz do desempenho de algumas instituições americanas antes da CRISE DE 2008
Vejam abaixo a dinâmica e o desempenho dos gráficos de 4 grandes instituições americanas (JPMORGAN em "preto", CITIBANK em "verde", Bank of America em "vermelho" e a seguradora AIG em "cinza"), ao longo de 2006-2007-2009, comparável com o índice Dow Jones em "azul".
CITIBANK, BANK OF AMERICA e AIG já vem caindo ao final de 2006; ao longo de 2007 passam a não fazer novos topos, diferente do Dow Jones.
Os preços do JPMORGAN apenas mostram diferença em relação a 2006 e início de 2007. Porém, fica claro que ele passa a cair e não fazer novos topos em 2007 também, diferente do Dow Jones.
Isto é, os gráficos acima denotam que os mercados antecipavam os problemas dos bancos, problemas esses precificados na dinâmica dos preços de suas ações.
Aqui no Brasil, os sintomas não são nada diferentes.
Como podemos ter preços dos imóveis em alta com os índices "IMOB" (principal índice do setor imobiliário brasileiro") e "índice dos fundos imobiliários" em baixa ?
Vejam abaixo os 2 índices junto com o IVG-r (índice dos preços dos imóveis elaborado pela FGV)
fonte: Banco Central do Brasil
fonte: dadosdabolsa.com
"índice dos fundos imobiliários"
fonte: dadosdabolsa.com
A inconsistência acima verificada é prova de que os mercados já se anteciparam, e continuam a se antecipar a uma distorção nos preços dos ativos que compõem todo o escopo de negócios do setor imobiliário.
É nesse estágio que passamos a discutir a fase 2, pois a fase 1 já está em curso. A Bolha Imobiliária já estourou; já fizeram o "furo na bolha de ar".
A fase 2 é saber qual será o "DAY-AFTER", e quanto tempo esse processo demorará.
O que teremos quando a BOLHA IMOBILIÁRIA "acabar de estourar" ou "parar de esvaziar"? E quanto tempo levará?
Não temos essa resposta exata.
Por outro lado, os gráficos discutidos acima nos indicam que o "estouro" já aconteceu.
O "tamanho" e o tempo do "DAY-AFTER" dependerá das aberrações produzidas na formação da Bolha, e essas não foram muitas.
Mas também dependerão das pedras e problemas no caminho.
E esses não são poucos.
Vamos a alguns deles.
Abaixo, temos o gráfico do "Índice INDUSTRIAL"
Por quê, apesar da nossa conhecida fragilidade de infra-estrutura e de "arcabouço tributário", o "índice industrial"( em vermelho) dá mostras de força justamente de meados de 2012 pra cá, o mesmo período em que o dólar reverte o BEAR-MARKET e entra numa fase "BULL!?
"INDUSTRIAL X BOVESPA"
Ora.....dólar forte, produtos brasileiros "mais baratos" lá fora......uma tendência maior a exportar, ainda que sob fragilidades imensas da indústria brasileira; a saber, problemas em logísticas de distribuição, baixa competitividade do trabalhador e forte carga tributária.
Mas porquê a força durante tanto tempo?
Estaríamos próximos a um novo "overshooting" do Dólar perante o Real?
É nessa fase que voltemos as atenções para os CADÁVERES.
Dólar pressionado pra cima.
Inflação resistentemente alta por 3 anos.
Dólar em permanente pressão na alta, pôe mais lenha na fogueira da inflação.
Inflação mais alta, pôe mais pressão na alta das taxas de juros.
Inflação alta e taxas de juros em alta diminuem o poder de compra, diminuem o consumo.
Sofrem as construtoras, sofrem os investidores que compraram na planta, sofrem os compradores de imóveis que "se enfiaram" em prestações longas e caras pra se adequarem aos preços insanos..
Algumas das grandes construtoras brasileiras já apresentam dívidas superiores a seus patrimônios liquidos.
A bolha imobiliária já estourou.......
Estamos caminhando numa trilha carregada de minas terrestres.
Os cadáveres estarão espalhados, mais cedo, ou mais tarde.
Queremos apenas saber quais serão os cadáveres.
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