FIIs: Vale a Pena Esperar o Cenário Clarear Para Investir?
Marx Gonçalves | 10.06.2021 15:34
Semana sim, e outra semana também, recebo dúvidas de investidores a respeito do melhor momento para se investir em fundos imobiliários .
Geralmente, as dúvidas vêm associadas a algum evento com potencial de afetar negativamente o mercado em algum momento futuro.
Vejo que os riscos que preocupam os investidores são os mais variados, como:
A alta da Selic não vai desvalorizar os FIIs?
Será que não vem uma terceira onda da pandemia por aí?
E o risco de tributação dos rendimentos dos FIIs, hein?
O home office não vai acabar com os escritórios?
Será que não devemos nos preocupar com a eleição polarizada de 2022?
E se a inflação dos EUA vier muito alta? Não afetaria negativamente o juro longo e, por sua vez, os FIIs?
E por aí vai…
A lista aumenta a cada burburinho vindo de Brasília ou acontecimentos vindos de fora.
E, como há de ser, nesta semana não foi diferente!
A bola da vez/h2
O risco que passou a entrar no radar dos investidores de FIIs nesta semana diz respeito a um Projeto de Lei que tramita na Câmara há alguns meses e que ganhou a alcunha de “PL do IPCA”.
O projeto basicamente propõe limitar os reajustes dos aluguéis à variação do IPCA – eliminando o IGP-M como indexador dos contratos de locação.
A motivação por trás do texto é simples. Dado que o principal índice utilizado para a correção dos aluguéis está em sua máxima histórica desde a estabilização da nossa moeda, chegou a hora de trocá-lo!
Já comentei em outras oportunidades que o IGP-M não me parece ser o melhor índice para a correção dos aluguéis, principalmente por ser muito volátil e suscetível a fatores que muitas vezes o descolam da realidade econômica dos inquilinos, como temos visto desde o início da pandemia.
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Mas não é essa a questão. Até mesmo porque temos observado que, na prática, grande parte dos contratos de aluguel não está sendo reajustada integralmente pelo índice desde o último ano.
O ponto é que, se aprovado, o PL deve criar uma grande insegurança jurídica no mercado imobiliário, além de gerar um desequilíbrio nos contratos de longo prazo. Afinal, a medida tenta mudar as regras do jogo no decorrer da partida em vez de simplesmente incentivar a livre negociação entre as partes.
Como se sabe, incertezas são sempre negativas para o investidor. Não por outro motivo, os jornais não perderam tempo na criação de manchetes chamativas.
O PL do IPCA deve ser um risco a ser monitorado pelo investidor a partir de agora?
Sim! Assim como tantos outros…
Mas fato é que não sabemos se o texto proposto realmente vingará ou se ele será apenas mais um projeto a ser engavetado em Brasília.
Também não sabemos se e/ou quando os rendimentos dos FIIs serão tributados. Ou, ainda, até que patamar a Selic subirá e quando a pandemia acabará.
Tampouco é possível precisar quais serão os impactos de longo prazo do home office sobre os escritórios e qual será o desfecho das eleições do ano que vem.
Por mais óbvio que possa parecer, o futuro é incerto!
Ainda assim, um dos erros mais comuns entre os investidores é tentar prevê-lo.
Vale a pena esperar o cenário clarear?/h2
Até podemos ter palpites ou estimar as probabilidades de ocorrências de eventos futuros, mas ninguém sabe ao certo o que acontecerá amanhã – quanto mais daqui a um ou dez anos, concorda comigo?
O cenário é dinâmico e sempre existirão incertezas em nosso radar, sendo assim, não há “o melhor momento” para começar. Ao esperar pelo timing perfeito, você corre o risco de sempre ficar de fora.
De 2011 para cá, por exemplo, passamos pela maior crise econômica do país, diversos escândalos de corrupção, impeachment de presidente, a maior pandemia há um século, além de diversos outros eventos negativos vindos de fora. Ainda assim, o IFIX valorizou quase 190 por cento no período – equivalente a quase 11 por cento ao ano.
Diferentemente do que pensamos quando estamos dando os nossos primeiros passos no mundo dos investimentos, investir não se trata de tentar prever o futuro, mas sim de tomar decisões em ambientes de incerteza.
E a melhor decisão que podemos tomar em um ambiente assim é a de construir uma carteira sólida que seja capaz de navegar bem nos diversos cenários que somos capazes de traçar.
Um abraço e até a próxima.
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