FIIs: Balanço de 2020; Bem-Vindo, 2021!
Marx Gonçalves | 05.01.2021 16:18
2020 foi um ano simplesmente desafiador.
A tragédia humana e todas as dificuldades impostas pela pandemia a cada um de nós foram, cada qual à sua maneira, incomensuráveis.
Mas cá estamos, em busca de um ano melhor.
Só posso desejar um excelente 2021 a você e à sua família!
O ano que passou também não foi nada fácil para os mercados, que se comportaram como uma verdadeira montanha-russa no período.
Após as altas acentuadas ao longo do quarto trimestre de 2019, decorrentes do ambiente favorável para o andamento das reformas estruturantes, além das taxas de juros em suas mínimas históricas até então, iniciamos o ano com uma importante correção dos preços dos fundos imobiliários.
Nos dois primeiros meses de 2020, o IFIX já havia caído em torno de 8,5 por cento. E com o aumento da aversão ao risco dos investidores ocasionada pelo agravamento do número de casos da Covid-19 pelo mundo, foram mais 27 por cento até o auge da crise.
Desempenho do IFIX (em branco) entre 2018 e 2020. Fonte: Bloomberg.
Passado o período mais turbulento do ano, o índice subiu mais de 32 por cento, encerrando o ano em 2.867 pontos.
Porém, diferentemente do ocorrido com o IBOV, a recuperação do principal índice de fundos imobiliários não foi suficiente para que ele fechasse o ano no positivo – o que há muito tempo não víamos...
Desempenho anual do IFIX entre 2012 e 2020. Fonte: Bloomberg.
h2 Crescimento do mercado/h2Em novembro passado, já havíamos ultrapassado a marca de 1,1 milhão de investidores – um crescimento 76 por cento superior ao registrado em 2019 –, o que é impressionante para um ano de crise.
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Fonte: B3 (SA:B3SA3). Elaboração, Nord Research.
O aumento no número de investidores implica maior liquidez, que por sua vez, atrai mais investidores, o que tende a tornar a indústria dos FIIs cada vez mais madura.
Fonte: B3.
E não paramos por aí. Ao longo de 2020, vimos a criação de instrumentos importantes para o aumento do dinamismo e eficiência do mercado.
h2 Fundos passivos/h2Em novembro passado, por exemplo, vimos o lançamento do primeiro ETF do segmento, o Trend ETF IFIX (XFIX11 (BVMF:XFIX11)). Elaborado pela XP (BVMF:XPBR31), o produto replica o desempenho do IFIX.
Vimos também a criação do primeiro Fundo de Fundos Imobiliários de gestão passiva. Criado pelo Banco Inter (SA:BIDI4), o IFIE11 (SA:IFIE11) foi estruturado para funcionar de modo semelhante ao de um ETF que replica um índice com os principais FIIs de Tijolo do mercado (IFI-E), com a diferença de que pode distribuir proventos mensais e garantir a isenção de IR sobre os rendimentos para os investidores pessoas físicas.
h2 Aluguel de cotas/h2Por fim, mas não menos importante, presenciamos outra conquista relevante: a liberação pela B3 de operações de empréstimos de cotas de FIIs.
Além de proporcionarem uma rentabilidade extra ao investidor que doar as suas cotas, o instrumento permite uma melhor precificação dos ativos, visto que é possível arbitrar distorções exageradas no mercado.
Portanto, ele contribui para o fomento e modernização dessa indústria, atraindo cada vez mais a atenção dos investidores institucionais.
Mas o que podemos esperar dos FIIs em 2021?
Com uma economia ainda combalida pelos impactos negativos da pandemia, teremos um longo caminho para a recuperação sustentável da atividade após o fim dos estímulos governamentais.
É verdade que, com um cenário externo favorável, assim como a volta do nosso compromisso fiscal e da agenda de reformas, poderemos manter os juros em patamares baixos ainda por um bom tempo, o que é positivo para os FIIs.
Mas também precisamos avançar na vacinação em massa, afinal, quanto mais atrasarmos a imunização da população, mais demorada e díspar será a nossa recuperação econômica.
Sendo assim, ainda que as expectativas para 2021 sejam muito mais positivas, os desafios que temos pela frente devem tornar a recuperação entre os FIIs ainda muito heterogênea.
Hoje, vejo um bom potencial de retorno em alguns Fundos de papel e de Lajes Corporativas bem localizadas.
Já os Fundos Logísticos seguem, em geral, bem precificados, e os de shoppings ainda devem percorrer uma longa caminhada até voltarem aos níveis pré-pandemia.
Portanto, é preciso avaliar caso a caso, e o momento exigirá do investidor de FIIs uma leitura constante do cenário ao longo de 2021.
Abraços e um excelente ano para você!
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