Fundos Imobiliários: Uma introdução necessária
Lucas Fleury | 18.07.2023 09:05
Apesar de os fundos imobiliários terem surgido em 1993, foi apenas com a queda substancial da nossa taxa básica de juros, a Selic, que eles ganharam popularidade. Com a rápida diminuição dos juros, os investimentos de renda fixa deixaram de ser tão atraentes, pois já não remuneravam os investidores de forma satisfatória. Para se ter uma ideia, um investimento de 100% do CDI resultava em uma rentabilidade de 6% ao ano.
Com isso, as pessoas começaram a buscar outros tipos de investimentos que pudessem oferecer uma melhor remuneração ao seu capital. Foi nesse contexto que os fundos imobiliários foram redescobertos. Em 2020, ano em que a taxa básica de juros atingiu a mínima histórica de 2% ao ano, houve uma profunda mudança na maneira como os investidores brasileiros aplicavam seu dinheiro. Três gráficos podem ilustrar bem essa história.
O primeiro é para mostrar a rápida queda da taxa Selic, a taxa básica de juros da nossa economia, que funciona como um indicador do custo mínimo do dinheiro. Ao olhar para o gráfico, você perceberá um movimento intenso de queda, ocorrido no contexto de importantes reformas, como a fiscal ("teto de gastos") e a previdenciária. A nossa taxa básica de juros caiu de 14,25% ao ano, em 2016, para 2% ao ano, em 2020.
Os outros dois gráficos nos ajudarão a compreender melhor a dimensão da mudança que ocorreu no mercado. Eles mostram o salto repentino no número de investidores em fundos imobiliários ao longo do tempo e o crescimento do patrimônio líquido desses fundos. Diante desses dados, é fácil concluir que ocorreu uma abrangente e importante transformação no mercado financeiro brasileiro.
Primeiro Gráfico: Ilustra o movimento de queda da taxa Selic de 2016 a 2020. Observe uma linha descendente contínua, que começa em 14,25% ao ano, em 2016, e termina em 2% ao ano, em 2020, refletindo a diminuição significativa da taxa durante esse período.
Segundo Gráfico: Ilustra o crescimento no número de investidores em fundos imobiliários entre dezembro de 2009 e janeiro de 2023. Observe que o gráfico começa com uma base baixa de investidores em 2009 e um crescimento mais acentuado a partir de 2019, acompanhando a queda da taxa Selic, e continuando até 2023. Este crescimento do interesse dos investidores em fundos imobiliários é um indicativo da transformação do mercado – “período de redescoberta”.
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Para enfatizar a crescente popularidade dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) entre os brasileiros, dados da Bolsa de Valores (B3 (BVMF:B3SA3)) indicam que mais de 74% dos cotistas desses fundos são pessoas físicas.
Terceiro Gráfico: Demonstra o crescimento do patrimônio líquido dos fundos imobiliários no período entre 2012 e o segundo trimestre de 2022. Podemos observar uma tendência ascendente acentuada que destaca o robusto crescimento desses fundos durante essa década. O gráfico começa com um patrimônio líquido comparativamente baixo em 2012, com um aumento significativo a partir de 2019, ilustrando o crescente interesse nesse tipo de ativo.
Ao final de 2020, o nosso mercado contava com um total de 1,17 milhão de investidores em fundos imobiliários, segundo dados da nossa Bolsa de Valores (B3). Dessa quantidade, quase a totalidade é composta por investidores pessoas físicas.
Essa é uma das razões pelas quais, quando alguém aprende a investir em fundos imobiliários e se pergunta por que não começou mais cedo, costumo refletir sobre uma possível resposta: "Desculpe, mas não reconhecemos." Após tantas e tão recentes mudanças no cenário econômico, não é fácil reconhecer o desenvolvimento de alguns dos investimentos disponíveis no nosso mercado. Eles cresceram e amadureceram rapidamente, e agora estão em um processo de consolidação. A transformação foi tão veloz que muitos potenciais investidores ainda podem não estar totalmente familiarizados com as oportunidades que esses fundos representam.
Este artigo trouxe uma visão inicial do universo dos fundos imobiliários, evidenciando sua crescente popularidade e o impacto significativo que eles tiveram no mercado financeiro nos últimos anos. No entanto, ainda há muito mais a ser explorado.
No próximo artigo, vamos mergulhar mais profundamente neste segmento: definir com clareza o que são os fundos imobiliários, descrever sua dinâmica e abordar como eles podem ser uma opção interessante para diversificar a sua carteira de investimentos e melhorar a relação “risco x retorno”. Nosso objetivo é ajudar você a se familiarizar com os fundos imobiliários e a entender como eles podem se adequar aos seus objetivos financeiros.
Fique atento à próxima publicação. Nos vemos lá!
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