Fundos Imobiliários vs. Imóveis: A discussão sem fim
Rodrigo Leite | 16.06.2023 06:05
Utilizando as minhas redes sociais, observo uma quantidade crescente de anúncios, posts e vídeos afirmando que os Fundos de Investimentos Imobiliários são investimentos superiores aos imóveis físicos, sendo essa uma discussão constante nas redes sociais e fóruns de investimento. Mas será que esse é mesmo o caso?
Os Fundos de Investimentos Imobiliários, também conhecidos como FIIs ou simplesmente “fundos imobiliários”, têm ganhado cada vez mais popularidade entre os investidores. Essa modalidade de investimento se baseia na compra e gestão de imóveis, proporcionando aos investidores a oportunidade de participar do mercado imobiliário de forma indireta e diversificada.
Um fundo imobiliário é um veículo de investimento coletivo que reúne recursos financeiros de diversos investidores para a aquisição e administração de imóveis. Esses imóveis podem ser comerciais, residenciais, industriais, entre outros. O objetivo do fundo é gerar renda por meio de aluguel, valorização dos imóveis ou ambos.
Uma das principais vantagens dos fundos imobiliários é a acessibilidade. Isso porque, ao investir em um FII, o investidor não precisa dispor de uma grande quantia de dinheiro para comprar um imóvel por conta própria. Ele pode adquirir cotas do fundo, que representam uma fração do patrimônio total, permitindo a participação em imóveis de alto valor sem investimentos elevados.
Além disso, os fundos imobiliários oferecem uma forma mais simples e prática de investir em imóveis. Ao contrário da compra direta de um imóvel, o investidor não precisa se preocupar com a administração e manutenção do imóvel, uma vez que isso é responsabilidade do gestor do fundo. Isso permite que o investidor se concentre apenas na escolha dos fundos adequados às suas metas e perfil de risco.
Outra característica interessante dos fundos imobiliários é a sua liquidez. Ao investir em cotas de um FII, o investidor pode negociá-las diariamente em bolsa de valores, o que facilita a entrada e saída do investimento. Essa liquidez é uma vantagem em comparação com a compra de um imóvel físico, que pode levar tempo e esforço para ser vendido.
Entretanto, é importante ressaltar que nem todos os fundos imobiliários são criados iguais. Existem 3 tipos de fundos atualmente no mercado: papel, tijolo e FoFs (funds of funds, ou seja, fundos de fundos). Os fundos de papel investem em dívidas garantidas por imóveis, já os de tijolo possuem os imóveis na sua carteira, enquanto os FoFs investem em outros FIIs, sendo, portanto, similares a fundos de investimentos em ações, porém, ao invés de investirem em ações, investem em FIIs. Os FIIs agro, que surgiram há pouco, tem e vêm ganhando popularidade e podem ser tanto de tijolo (possuindo fazendas) ou de papel (possuindo CRAs, os certificados de recebíveis do agronegócio).
Normalmente, o pequeno investidor é mais atraído pelos FIIs de tijolo, que emulam o comportamento típico da classe média brasileira de comprar um segundo imóvel para a geração de renda. Porém, embora tenhamos mencionado as diferenças positivas dos FIIs, existem também muitas diferenças negativas frente aos imóveis que não são destacadas.
A primeira é que os imóveis que os pequenos investidores alugam são principalmente residenciais, enquanto os imóveis alugados pelos FIIs são majoritariamente comerciais (lajes corporativas, warehouses, shopping centers, etc.). Esses imóveis, embora possuam um retorno maior, possuem também maior grau de risco, pois podem ficar vagos por muito tempo devido a choques macroeconômicos. Já imóveis residenciais são alugados com mais facilidade.
Por exemplo, no Rio de Janeiro, a vacância dos imóveis residenciais é baixíssima, devido ao déficit habitacional existente, porém existem imóveis comerciais que mesmo alugados de graça, com os locadores pagando apenas o condomínio e o IPTU, ficam vagos por muitos meses ou anos.
Assim sendo, o pequeno investidor deve levar em conta que o risco de vacância no portfólio de FIIs pode ser até maior que a de um imóvel residencial, que pode ser alugado rapidamente, especialmente se o valor do aluguel for competitivo. Especialmente em FIIs com apenas um imóvel isso pode ser um problema, tais como o EDGA11 (BVMF:EDGA11) ou o XPCM11 (BVMF:XPCM11).
Além disso, com um contrato de locação, o custo de administração é fixo com o passar do tempo, normalmente entre 6% e 10%, mas os custos com os FIIs podem ser muito maiores, da ordem de 15%, 20% ou até 30% ao mês, a depender da estrutura dos FIIs e do que for regulamentado na assembleia dos cotistas.
Finalmente, vale notar que os aluguéis residenciais tendem a crescer com a inflação, mas esse não parece ser o caso com os FIIs. Em estudo disponibilizado na internet, um estudo dos 15 mais bem ranqueados FIIs com 5+ anos de Bolsa, entre 2013-2020, foi encontrado que apenas 2 FIIs acompanharam a inflação, enquanto 10 fundos tiveram queda nominal dos investimentos, especialmente devido à recessão brasileira e à pandemia do COVID.
Interessante notar que dos 15 FIIs, 9 tiveram retorno para o cotista abaixo do IPCA, mas um aumento da taxa de administração acima do IPCA, transferindo riqueza dos cotistas para os administradores. Esse é um problema que não existe com os imóveis físicos que possuem taxa de administração fixa no tempo e acordada em contrato.
Gostaria de finalizar esse texto dizendo que não existe certo ou errado sobre investir em imóveis ou FIIs, pois cada tipo de investimento possui seus prós e contras; diferentemente do que é falado na internet, onde as vantagens dos FIIs são trazidas à tona e as desvantagens escondidas.
*Professor de Finanças e Controle Gerencial do COPPEAD/UFRJ, atuando em seus cursos de Mestrado e Doutorado em Administração, além de colaborar com o Programa de Pós-Graduação em Ciências Contábeis da FACC/UFRJ. Atuou em projetos de consultoria em diversas empresas e entes públicos, além de ser Consultor Técnico da Fundação COPPETEC. Foi Consultor do Banco Mundial.
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