IFIX e Carteira de FIIs: Desempenho no Semestre e Influência do Risco Sistêmico

Apesar de o IFIX ter como principal função mensurar o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados no mercado, não foi a baixa performance destes FII’s que levou o índice descer até 2.644 pontos, mas o risco sistêmico gerado a partir das especulações em torno da reforma tributária conforme os agentes, que integram o  mercado, buscavam saber antecipadamente como ela refletirá sobre seus rendimentos. 

A proposta não está completamente definida e ainda precisa de alterações até que seja encaminhada para votação na câmara dos deputados e no senado antes de ser aprovada. Portanto, não seria o momento adequado para avaliar a influência da reforma tributaria sobre os FII’s, tão pouco começar a adotar medidas para proteger o capital investido. 

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Influência do risco sistêmico sobre a performance do IFIX /h2

No primeiro semestre de 2021, após o IFIX atingir sua máxima no mês de fevereiro, sua cotação entrou em declínio nos meses seguintes, chegando a desvalorizar -6,60% ao final de junho, último mês do semestre, quando sofreu uma queda abrupta e atingindo sua mínima no período. 

A tabela exibe os dados históricos do IFIX no período queda entre março e junho, com as cotações mínimas e máximas de cada semana. Em vermelho está situado o ponto de maior baixa e, em verde, de maior alta de cada mês, além da variação percentual mensal e semanal. Sendo o principal índice do mercado financeiro, o Ibovespa foi incluso ao lado para servir de referência ao avaliar o desempenho do IFIX, mas estes  dois índices não estão correlacionados.  

É constatado que a influência exercida pelo risco sistêmico no último mês criou um padrão entre os dois índices que não estava presente nos meses anteriores, quando suas máximas e mínimas ocorreram no mesmo período semanal (2° e 5° semana de junho). Outro padrão identificado está relacionado à variação percentual, sendo a pior para ambos os índices no último mês quando comparada aos meses anteriores.

Analisando o desempenho da carteira de FII’s no período /h2

No início da queda do IFIX montei uma carteira com oito FII’s para acompanhar sua performance ao longo do tempo. Sendo cinco de papéis, o maior dentre os 15 segmentos em que um fundo pode se enquadrar, possuindo mais de 1/3 de participação no índice. Eles são: 

Para avaliar a performance dos FII’s foram adotados três critérios de seleção que não atendem na mesma proporção a determinado fundo. Em cada uma das três tabelas seguintes existem variáveis de acordo para analisar cada critério: 

∙ RETORNO 

∙ VALOR 

∙ CRESCIMENTO 

Os valores em verde indicam que houve um aumento e em vermelho uma queda. Os dados apresentados são referentes ao primeiro semestre, do início da queda (março) até a mínima (junho) no período.

∙ Tabela de Retorno 

Durante esse período todos os fundos tiveram sua valorização afetada em função do risco sistêmico, com exceção do CARE11. O Dividend Yield, em contra partida, continuou crescendo em todos os fundos, pois se o cotista fica exposto a um maior nível de risco o fundo deve entregar um retorno maior para que ele aceite permanecer nele.

Dessa forma o aumento do DY serve de estratégia do fundo para manter seus cotistas frente a um risco sistêmico. CARE11 é o único que possui o  valor baixo para esse indicador, XPIN11, HGCR11 e MXRF11 apresentaram um DY considerado de médio a bom. HCTR11, KNIP11, HABT11 e TORD11 apresentaram um DY acima da média. Os três fundos que não são de papéis tiveram queda em seu rendimento médio mensal, e apenas HGCR11, dos cinco fundos desse segmento, não teve aumento em seu rendimento, mas se manteve estável. O rendimento aumentou em fundos desse segmento porque muitos possuem ativos que remuneram com a inflação, e estamos em uma tendência de aumento da mesma.

∙ Tabela de Crescimento 

A emissão de novas cotas pelos fundos HCTR11, TORD11 e MXRF11 possibilitou um aumento de seus patrimônios e maior liquidez, pois captaram mais dinheiro ao trazerem novos cotistas e compraram novos ativos a fim de diversificar sua carteira. Suas participações no IFIX aumentaram e subiram no ranking do índice, indicando que passaram a exercer uma maior influência sobre ele. KNIP11 e HABT11 aumentaram seu patrimônio com a entrada de mais cotistas sem emitir novas cotas, mas perderam participação sobre o IFIX. Apenas HGCR11 e CARE11 tiveram redução em seu patrimônio. O objetivo de um fundo ao emitir novas cotas é aumentar o patrimônio, mas nem sempre isso será possível, como foi neste caso. Alguns fundos aumentaram o patrimônio sem emitir novas cotas ou até mesmo trazer mais cotistas, como no caso do XPIN11.

∙ Tabela de Valuation 

Metade dos fundos, HCTR11, KNIP11, XPIN11 e TORD11 tiveram aumento no VP/ C, valor patrimonial por cota (patrimônio ÷ cotas), ou seja, suas cotas valorizaram em função do crescimento do patrimônio no período. Dois destes (HCTR11 e TORD11) haviam emitido novas cotas para conseguir aumentar seu patrimônio. Apenas HABT11 e CARE11 não tiveram queda em seu PC (preço da cotação no final do período) e PJ (Preço Justo) seguiu a mesma tendência do PC no período em todos os fundos. Quanto mais próximo de 1 for o resultado, mais próximo do preço justo está a cota, se for acima de 1, significa que as cotas estão mais caras do que seria justo e se for abaixo de 1 significa que a cota está barata. 

Com base nessa carteira, podemos concluir que ainda é o momento de comprar alguns desses fundos imobiliários, pois têm um retorno acima da média, estão apresentando um crescimento satisfatório, dada a atual circunstância do risco sistêmico, e existe um potencial de compra por estarem relativamente baratos.

∙ Tabela com análise completa: retorno x crescimento x valor (Março – Junho/ 2021)

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Escrito por: Daniel Ferreira dos Santos