Incorporadoras Baratas: Vale a Pena Apostar na Virada do Ciclo?
Bruce Barbosa | 05.07.2022 12:28
Desde julho de 2020, os papéis das principais construtoras caíram em média mais de 60 por cento.
A queda despertou o interesse do investidor (é claro). Chegou a hora de procurar barganhas entre as incorporadoras?
Sim e não. Vamos entender melhor.
Cíclico: sem barreira de entrada/h2
Incorporadoras são empresas que compram um terreno (pagam à vista ou trocam, "permutam" o terreno por apartamentos), constroem um prédio (ou terceirizam a construção) e vendem os apartamentos.
É importante notar que não existem barreiras de entrada nesse mercado. Qualquer um pode comprar um terreno e construir um prédio.
Muitos novos investidores entram nesse mercado quando ele está aquecido e saem quando o ciclo piora.
Fica claro quando olhamos para os resultados das Incorporadoras.
O mercado imobiliário é altamente cíclico.
O superciclo imobiliário/h2
Após a forte crise do governo Dilma, fizemos um ajuste de contas públicas e criamos o teto de gastos em meados de 2016.
Com gastos públicos ancorados, o Brasil pode surfar uma queda forte dos juros, que caíram ainda mais com a pandemia.
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Juros nas mínimas e a população confinada em casa (disposta a investir em seus lares) criaram condições muito favoráveis para um boom do setor imobiliário.
Entre 2015 e 2021, as incorporadoras triplicaram o valor de seus lançamentos.
O Brasil tinha todas as condições para conviver com juros mais baixos e surfar anos e anos de um ótimo ciclo imobiliário.
O retorno do dragão da inflação/h2
Restrições de oferta com a Covid-19, enormes estímulos econômicos e juros baixíssimos no mundo inteiro trouxeram de volta a inflação global.
E, é claro, o Brasil não ficou de fora.
Commodities e dólar em alta, além de aumento de gastos pelo nosso governo (furos no teto de gastos) levaram nossos juros de volta às máximas históricas.
Com juros lá em cima, as parcelas dos financiamentos aumentam significativamente.
A capacidade de pagamento das pessoas cai.
O mercado imobiliário sofre.
O ciclo vira.
As incorporadoras congelam os lançamentos.
Lançamentos: visibilidade de resultados/h2
Incorporadoras reportam resultados de uma forma diferente.
Os imóveis são, muitas vezes, vendidos antes de serem construídos (ainda nos estandes de venda), mas as incorporadoras só podem contabilizar resultados seguindo a construção.
É o que chamamos de método PoC (percentage of completion ou percentual de conclusão).
Se o imóvel for 100 por cento vendido, mas apenas 20 por cento construído, a incorporadora reconhece no balanço apenas 20 por cento do resultado.
O balanço das incorporadoras fica "atrasado".
Assim, os lançamentos são um ótimo indicador para os resultados futuros das empresas.
Se sabemos quanto elas lançaram, sabemos quanto vão lucrar 2 ou 3 anos à frente (tempo de construção).
Além disso, as empresas divulgam guidances (ou metas) de lançamentos futuros.
Tendo o guidance, temos uma boa ideia de quais serão os resultados futuros (só precisamos estimar as margens).
Lançamentos em queda/h2
A soma de lançamentos das principais incorporadoras da bolsa apresentou queda no 1T22.
As empresas ainda não divulgaram seus guidances para 2022.
Mas sabemos que:
- commodities subindo aumentaram significativamente os custos (inflação);
- o repasse desses custos nos preços será difícil com os juros mais altos e economia patinando (menor capacidade de pagamento pelo comprador).
É razoável esperar queda forte nos lançamentos em 2022.
Baratas, sim, mas… e o ciclo?/h2
As incorporadoras estão baratas.
No entanto, como vimos acima, existe uma alta probabilidade de que elas vão lançar menos e seus lucros vão cair nos próximos trimestres.
Logo, comprando incorporadoras agora, estamos "apostando" na virada do ciclo imobiliário.
Apostando que a economia melhora, que os juros caem, que as empresas conseguem repassar commodities (em dólar) muito mais altas e que voltam a lançar mais imóveis no futuro próximo.
Você apostaria nisso?
É difícil acertar os ciclos/h2
Eu gosto das incorporadoras. Temos algumas ótimas empresas nesse setor no Brasil.
Bem geridas, com altas margens, sérias, competentes.
Eu já investi nelas tentando acertar os ciclos, mas é difícil.
Estamos em um momento de juros nas máximas, pois não sabemos a política econômica do próximo presidente.
A probabilidade de termos um governo que segure gastos é baixa. Bem baixa.
Infelizmente, é baixa a probabilidade de voltarmos a ter juros baixos.
Hoje prefiro investimentos mais fáceis.
Coloque as probabilidades a seu favor/h2
Fazer um gol do meio de campo ganha a partida.
Mas fazer um gol de dentro da pequena área, sem goleiro, aumenta muito a sua probabilidade de sucesso.
Quando investimos, buscamos oportunidades com alta chance de sucesso.
Bola quicando dentro da área sem goleiro.
Sim, acredito que este seja um ótimo momento para comprar incorporadoras.
Mas é um momento ainda melhor para comprar empresas muito baratas e que estão com os seus resultados em alta forte.
Investimentos que não dependem da virada de ciclo.
Que não dependem de mudanças na política econômica ou na economia mundial.
Coloque as probabilidades a seu favor.
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