IPO da Small Cap Mitre: Vale a Pena Participar?
Marcelo Levy | 27.01.2020 10:05
1- QUEM É A MITRE REALTY?
A Mitre é uma construtora e incorporadora com mais de 58 anos de atuação e focada no lançamento de empreendimentos imobiliários para média e média-alta renda na cidade de São Paulo. Esses lançamentos são feitos em regiões com maior potencial de crescimento, alta demanda e menor competição.
2- COMO ESTÁ O SETOR IMOBILIÁRIO EM SÃO PAULO?
Antes de analisar a empresa, o principal termômetro é o mercado imobiliário na Cidade de São Paulo e a análise microeconômica do setor, principalmente relacionadas a demanda dentro da cidade de São Paulo.
Vamos a alguns dados:
Comercialização de Imóveis Novos – Cidade de São Paulo
A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em novembro de 2019 a comercialização de 4.974 unidades residenciais novas. O resultado foi 43,5% superior ao total comercializado em outubro (3.467 unidades) e superou em 29,4% as vendas de novembro de 2018 (3.843 unidades).
No acumulado de 12 meses (dezembro de 2018 a novembro de 2019), as 44.134 unidades comercializadas representaram um aumento de 48,6% em relação ao período anterior (dezembro de 2017 a novembro 2018), quando foram negociadas 29.694 unidades.
· ANALISE: Não há dúvida que o mercado imobiliário em São Paulo está borbulhando pelos números apresentados acima, e que, estando posicionado na média e alta renda da cidade a empresa sai na frente, pois é um setor com baixo número de distrato e boa previsibilidade.
Abaixe o App
Além da questão microeconômica citada acima, o fator macroeconômico de redução de juros, que ainda pode chegar a 4,25% no ano de 2020 e o financiamento via IPCA com os bancos securitizando a sua carteira de emissão de títulos, cria espaço livre para novas operações de crédito imobiliário aumentando o volume do mesmo.
No entanto, a venda de imóveis aumenta quando há três pilares alinhados: baixo nível de desemprego; bom marco regulatório, que significa legislação segura; e taxa de juros abaixo de dois dígitos. Está faltando apenas o primeiro pilar, que está melhorando a passos lentos, para que isso chegue na venda, porém, as empresas de construção já estão em processos de lançamentos, porque a confiança voltou para o setor.
1- TESE DE INVESTIMENTOS NA MITRE:
· Foco na cidade de São Paulo e na média e alta renda sem depender de crédito governamental;
· Qualidade de execução superior a todos os concorrentes, tendo em vista a estrutura organizacional integrada e verticalizada, por meio da qual há o controle de todas as principais etapas dos projetos (desde a originação, concepção, desenvolvimento, incorporação, construção e vendas);
· Setor de inteligência que seleciona possíveis terrenos em áreas estratégicas com estudo de demanda e concorrência, que é confirmado pela baixo nível de distratos e consequentemente pelo baixo nível de estoques, 3,1% do volume entregue nos últimos 5 anos, e alta velocidade nas vendas VSO(Vendas Sobre Oferta) que está em 84,4% frente aos 61,2% da Cidade de São Paulo;
· Banco de Terrenos para lançamentos com VGV(Valor Geral de Vendas) de R$ 4,6 Bilhões e vai utilizar parte do dinheiro da oferta para aumentar esse banco de terrenos, que já considero bem grande;
· Elevado Giro dos Ativos com velocidade no início das obras e na entrega que em média ocorre 3 meses antes da data prevista;
3- LINHAS DE PRODUTO:
A) Raízes:
Linha de produtos focada em bairros de classe média, com menor concorrência, e diferenciais de produtos para os clientes de tais regiões devido à concepção de plantas, mix de unidades, ao padrão dos apartamentos e áreas comuns diferenciadas, com ampla oferta de amenities como co-working, academia e pilates 24 horas, car wash, bicicletário, dentre outros. Nessa linha, encontramos um público de média renda em bairros secundários, com ampla oferta de terrenos e pouca competição, como, por exemplo, a Zona Leste, mas bastante populosos e com infraestrutura de transporte e serviços já estabelecida. Os produtos da linha Raízes, em geral, têm preços que variam entre R$6.500/m2 (grande maioria) e 9.000/m2 e, como contam com unidades de 1, 2 e 3 dormitórios compactas, os preços finais médios variam de R$150 mil a R$600 mil por unidade. Sob a linha Raízes já foram lançadas 871 unidades e destas 750 já foram vendidas, desde o lançamento do produto.
B) Haus Mitre:
Linha de produtos diferenciada, com forte apelo de design e sofisticação, com foco no público de média alta renda, com preço atualmente entre R$10 mil/m2 e R$15 mil/m2 de área privativa. Os empreendimentos Haus Mitre têm arquitetura e concepção diferenciada, em linha com as mais modernas tendências mundiais de se viver e, em geral, oferecem opções de unidades de 1, 2 e 3 dormitórios, com metragens mais compactas do que as da concorrência neste segmento de mercado (variando entre 24 m2 e 100 m2 de área privativa atualmente) e, consequentemente, mais acessíveis e com maior liquidez, com preços atualmente a partir de R$199 mil para as unidades menores, de aproximadamente 24 m2 de área privativa, a cerca de R$1,5 milhão por unidade de 3 dormitórios de aproximadamente 100 m2 de área privativa. Dessa forma, a linha Haus Mitre oferece empreendimentos de qualidade, em bairros desejados da cidade como Pinheiros, Vila Mariana, Perdizes e aliado com a oferta de áreas comuns como co-working, salas de reunião, adega, pilates, academia, dentre outros, torna-se uma excelente escolha. Sob a linha Haus Mitre já foram lançadas 1.039 unidades e destas 895 já foram vendidas, desde o lançamento do produto.
4-ESTRUTURA ACIONÁRIA:
5- ENTRADA LÍQUIDA DE RECURSOS APÓS O IPO
A entrada de recursos de mais de R$ 774 milhões tem o objetivo de fortalecer ainda mais a compra de terrenos e a sua estrutura de capital.
6- NÚMEROS DA EMPRESA
A Saúde da empresa representado pela Receita Liquida auferida, Lucro Líquido e EBITDA sempre positivo nos últimos 4 anos e crescente e endividamento que consideramos equilibrado, ainda mais com os recursos que entrarão na empresa e que irão melhorar sua estrutura de capital.
COMPARAÇÃO DA MITRE COM OUTRAS CONSTRUTORAS
7- VALUATION PELOS MULTIPLOS DE MERCADO
*Considerando a faixa intermediária de preço em 16,80, com o EV DE 1.800.000,00 aproximadamente.
ANÁLISE: Empresa trabalha com dois múltiplos P/VP de 2,2x e P/L de 15x, considerando a faixa intermediária de preço. Esses múltiplos estão abaixo da média do mercado, principalmente quando comparamos a TRISUL e a EZTEC (SA:EZTC3). Ao abrir para o mercado, a empresa tende a crescer, pois trata-se de uma small caps com grande potencial de execução.
DADOS ADICIONAIS DA EMPRESA:
· O volume de lançamentos atingiu R$ 266,7 milhões de janeiro a setembro de 2019, com possibilidade de lançamento adicional de R$ 321,1 milhões no quarto trimestre, com total de R$ 587,8 milhões em 2019;
· A companhia estima que a sua capacidade de lançamentos fique entre R$ 1,0 bilhão a R$ 1,5 bilhão por ano. A companhia já possui banco de terrenos de R$ 4,6 bilhões de Valor Geral de Vendas (VGV), suficiente para suportar lançamentos de 2020 a 2023. No entanto, parte desse IPO será para o banco de terrenos;
· A receita líquida apresentou forte crescimento de superior a 60% nos nove primeiros meses de 2019 em relação ao mesmo período de 2018.
8- VALUATION PELO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO:
9- CONCLUSÃO:
Com Margem de segurança superior a 20% do preço teto e também, pelo valuation atrativo, quando comparamos com outras empresas do setor, e também, pela análise microeconômica do mercado de construção civil, especificamente na Cidade de São Paulo, recomendamos a entrada até o preço máximo da oferta.
OBS: DISCLAIMER NO DOCUMENTO EM PDF
VALOR MÍNIMO: 3.000,00
RESERVA ATÉ 31/01
PREÇO DA AÇÃO: ENTRE 14,30 E 19,30
CÓDIGO: MTRE3
PREÇO FIXADO EM 03/02 E INÍCIO DE NEGOCIAÇÃO DIA 05/02
IPO DA SMALL CAP MITRE - VAL
h2 IPO da Small Cap Mitre: Vale a Pena Participar?/h2
Negociar instrumentos financeiros e/ou criptomoedas envolve riscos elevados, inclusive o risco de perder parte ou todo o valor do investimento, e pode não ser algo indicado e apropriado a todos os investidores. Os preços das criptomoedas são extremamente voláteis e podem ser afetados por fatores externos, como eventos financeiros, regulatórios ou políticos. Negociar com margem aumenta os riscos financeiros.
Antes de decidir operar e negociar instrumentos financeiros ou criptomoedas, você deve se informar completamente sobre os riscos e custos associados a operações e negociações nos mercados financeiros, considerar cuidadosamente seus objetivos de investimento, nível de experiência e apetite de risco; além disso, recomenda-se procurar orientação e conselhos profissionais quando necessário.
A Fusion Media gostaria de lembrar que os dados contidos nesse site não são necessariamente precisos ou atualizados em tempo real. Os dados e preços disponíveis no site não são necessariamente fornecidos por qualquer mercado ou bolsa de valores, mas sim por market makers e, por isso, os preços podem não ser exatos e podem diferir dos preços reais em qualquer mercado, o que significa que são inapropriados para fins de uso em negociações e operações financeiras. A Fusion Media e quaisquer outros colaboradores/partes fornecedoras de conteúdo não são responsáveis por quaisquer perdas e danos financeiros ou em negociações sofridas como resultado da utilização das informações contidas nesse site.
É proibido utilizar, armazenar, reproduzir, exibir, modificar, transmitir ou distribuir os dados contidos nesse site sem permissão explícita prévia por escrito da Fusion Media e/ou de colaboradores/partes fornecedoras de conteúdo. Todos os direitos de propriedade intelectual são reservados aos colaboradores/partes fornecedoras de conteúdo e/ou bolsas de valores que fornecem os dados contidos nesse site.
A Fusion Media pode ser compensada pelos anunciantes que aparecem no site com base na interação dos usuários do site com os anúncios publicitários ou entidades anunciantes.