O P/VP e a conclusão se um fundo imobiliário está barato ou caro
Anderson Moreira | 25.01.2024 19:12
O P/VP (preço sobre valor patrimonial) é um indicador que funciona para sinalizar se um FII está barato ou caro em relação ao seu valor patrimonial. Porém, é importante que o investidor tenha cuidado na análise desse indicador
Bom, vamos primeiro ver quais são os cenários possíveis para o P/VP. Ele pode assumir 3 valores: acima de 1, igual a 1 ou abaixo de 1.
- P/VP acima de 1: Isso indica que o FII está mais caro no mercado em relação ao seu valor patrimonial, ou seja, fundo sendo negociado com prêmio no mercado;
- P/VP igual a 1: Significa que nesse caso o valor de mercado está igual ao valor patrimonial, o equivalente ao valor justo, por assim dizer;
- P/VP abaixo de 1: Isso indica que o fundo no mercado está mais barato do que o valor patrimonial, ou seja, fundo sendo negociado com desconto.
E aí, agora é momento de trazer algumas nuances sobre o P/VP. Começar falando do cenário 3. Se o FII está com P/VP abaixo de 1, significa que ele está desvalorizando no mercado e aí o investidor precisa entender qual a origem dessa queda. O FII está reagindo a um risco sistêmico, um pânico geral de mercado ou está tomando queda porque algo específico envolvendo perda de qualidade está acontecendo?
Se o fundo está desvalorizando por um pânico geral de mercado, sem ter a ver com perda de fundamentos, o investidor pode estar diante de uma oportunidade com desconto. Porém, se o fundo começa a passar por problemas de confiança ou de dificuldade para gerar bons resultados, o P/VP abaixo de 1 não vai ser algo tão favorável assim, não vai ser bem uma oportunidade.
Como sugestão para corroborar essa fala sobre o P/VP abaixo de 1, basta olhar alguns FIIs de papel high yield que tiveram problema de inadimplência no ano passado que você vai entender bem essa questão.
Outra nuance sobre o P/VP é com relação à FIIs de tijolo. Qual o ponto? O valor patrimonial de um FII de tijolo sofre atualização, via de regra, a cada 12 meses. Ou seja, o VP de FII de tijolo leva mais tempo para ser atualizado e por conta disso, o P/VP de um FII acaba ficando defasado. Logo, P/VP para FII de tijolo acaba não sendo a melhor métrica para avaliar se um fundo está barato ou caro.
Vou mostrar um exemplo de mercado e que fique claro, não se trata de recomendação de compra ou venda do ativo. A ideia é corroborar o parágrafo anterior.
No final do ano passado o LVBI11 (fundo de galpão logístico da VBI) anunciou a venda de um galpão logístico num preço cerca de 16% acima do valor patrimonial daquele imóvel. Abaixo tem-se o trecho do fato relevante onde a gestora comenta esse ponto.
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Nesse caso, seria aí um VP de 1,16. Ou seja, o fundo conseguiu vender um imóvel 16% acima do seu patrimonial. Será então que um P/VP acima de 1 para um FII de tijolo significa necessariamente que o fundo está caro? É preciso ter cuidado nessa análise.
Para FIIs de papel o P/VP tende a funcionar melhor haja visto que como a carteira de crédito terá marcação a mercado, o valor patrimonial sofre correção com muito mais frequência. Logo, o VP de um FII de papel sofre atualizações mais constantemente.
Bom, era isso sobre o P/VP. Cuidado com as generalizações e sempre busque ler os relatórios gerenciais para entender bem como os fundos estão performando.
Forte abraço!
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