O que é Melhor: Fundos Imobiliários ou a Posse de um Imóvel?

Por Gabriel Barbosa e Luiz Augusto F. Amaral 

Em continuidade ao artigo anterior, que escrevemos para demonstrar como os Fundos Imobiliários (FIIs) podem ser uma boa alternativa para compor uma carteira diversificada para investidores que buscam retornos além da renda fixa tradicional em ativos geradores de renda mensal e com menos volatilidade do que o mercado de ações. Os benefícios dos FIIs vão além disso. 

O brasileiro tradicionalmente gosta de comprar imóveis para receber renda, sendo que enquanto para uns essa já é uma realidade, para outros ainda é um sonho a ser alcançado, junto com a independência financeira. “Eu preciso ver o tijolo”, essa é uma frase recorrente de quem aposta e confia nesse tipo de investimento. O ponto é que hoje é possível investir em imóveis de uma maneira mais moderna e eficiente, sem o risco da concentração dos investimentos em um imóvel específico e sem ter o trabalho, que muitas vezes pode ser complexo, para administrar tais imóveis. 

Os Fundos Imobiliários podem trazer grandes diferenciais para quem tem essa mentalidade, pois agrega a sofisticação e acessibilidade do mercado financeiro, com a segurança do investimento em grandes imóveis. Ao invés de concentrar todos os recursos na compra de um imóvel, o investidor pode montar uma carteira de fundos diversificada, onde cada fundo conta com diversos imóveis. O risco é assim bastante diluído. Vamos passar por alguns desses diferenciais a seguir: 

As carteiras dos Fundos Imobiliários geralmente são compostas pelo investimento em grandes imóveis, locados com contratos de longo prazo para grandes empresas. O investidor tradicional brasileiro pode participar desse investimento comprando 1 cota, geralmente em torno do valor de R$ 100,00, e já poderá auferir renda recorrente das receitas de locação dessa carteira. Com esse valor, o investidor já pode ter exposição à diversos imóveis que componham a carteira do fundo escolhido. 

Os FIIs, quando comparados com o investimento direto em imóvel, possuem maior liquidez, pois as cotas podem ser negociadas através da bolsa de valores. Em uma situação hipotética que serve de exemplo, o investidor que possui um imóvel para renda no valor de R$ 100.000,00, caso haja a necessidade de urgência para fazer frente a um evento em que o investidor precise com rapidez de 10% desse valor, seria necessário que o imóvel inteiro fosse vendido, ou que o investidor buscasse um financiamento que tenha lastro nesse imóvel, pagando juros, sendo que se o mesmo valor estivesse investido em Fundos Imobiliários que tenham uma boa liquidez – FIIs que fazem parte do IFIX, por exemplo, negociam em média mais de R$ 1 milhão por dia – ele conseguiria realizar a venda apenas do valor necessário, sem precisar vender o imóvel a qualquer preço no mercado. 

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Uma análise criteriosa e uma boa seleção de fundos imobiliários, permite ao investidor adquirir indiretamente diversos imóveis, de setores diferentes e com diversidade de inquilinos com uma quantidade inicial consideravelmente menor de capital investido. 

A gestão dos imóveis fica a cargo de uma equipe qualificada e profissional, que cuida de todos os assuntos inerentes aos imóveis do Fundo, como contratos de locação, supervisão e manutenção dos imóveis, cobrança de aluguéis, interação com inquilinos, prospecção de novos inquilinos, novos imóveis, desinvestimentos e na recolocação do imóvel no mercado quando ele fica eventualmente vago. 

Ao negociar imóveis físicos há vários custos altos, como taxas de escrituração e ITBI que podem chegar a 4% do valor da operação, além da corretagem que pode chegar a até 6% do valor de venda do imóvel. Já a corretagem para negociar fundos imobiliários através do Home Broker costuma ter custos realmente baixos, podendo ser considerados custos marginais se levado em conta os montantes que podem ser movimentados. 

Os fundos imobiliários têm como uma de suas principais características a geração de renda periódica, usualmente mensal, a seus investidores, resultado da distribuição de aluguel e/ou ganho de capital. Considerando uma carteira diversificada em fundos que tenham vários imóveis, isso se traduz em previsibilidade de fluxo. 

Observados os requisitos da legislação aplicável, as pessoas físicas são isentas de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelo Fundo. Isso traz uma vantagem expressiva se comparada com a tributação que uma pessoa física tem sobre a receita de locação de um imóvel que seja proprietária direta. 

Esses são alguns dos benefícios mais lembrados quando comparamos os investimentos em Fundos Imobiliários e em Imóveis diretamente. Importante destacar que há ainda outros diferenciais que abordaremos nos próximos artigos, onde vamos continuar essa jornada de imersão no universo dos fundos imobiliários. 

Escrito por: Luiz Amaral