O que São Fundos Imobiliários?
Daniel Ferreira dos Santos | 27.02.2021 07:35
Embora investir diretamente em imóveis seja considerado por algumas pessoas uma alternativa segura de retorno garantido, ainda há alguns aspectos que desestimulam o investidor a entrar no negócio, tais como: processos burocráticos que podem afetar a negociação e exigir altos investimentos com retorno em longo prazo, tornando-se uma opção de baixa liquidez, mais restrita para pequenos e médios investidores que nem sempre terão 100 mil reais, ou mais, disponíveis para poder investir.
Os FII’s são investimentos em imóveis com mobilidade nas transações financeiras via BM&FBovespa que tornam o processo de negociação menos burocrático e mais acessível para esses pequenos e médios investidores devido ao fracionamento via emissão de cotas, possibilitando o investimento. Para ter mais comodidade e segurança na escolha antes de investir em um fundo, o investidor pode olhar se a composição da carteira condiz com seu perfil (agressivo, conservador, moderado).
O retorno total dos FII’s é dividido em duas partes. A primeira refere-se aos ganhos com a valorização de suas cotas negociadas no mercado relacionados com a construção, melhoria e venda de imóveis. A distribuição do rendimento derivado do lucro na venda das cotas a alíquota de imposto de renda é de 20% para qualquer cotista.
A segunda parte, um dos motivos pela qual está sendo impulsionando o crescimento na demanda por fundos imobiliários, refere-se aos aluguéis, dado pelo seu pagamento de dividendos de imóveis destinados para a locação. A distribuição de seu rendimento mensal derivado da locação de imóveis é isenta de imposto de renda para pessoa física desde que não possuam 10% ou mais das cotas do fundo e que nele tenha no mínimo 50 cotistas sendo suas cotas negociadas apenas na Bolsa ou no mercado de balcão organizado.
Cabe ao investidor ter cautela e saber onde direcionar o olhar ao escolher o fundo antes de investir a fim de se prevenir dos possíveis riscos. O investimento do fundo deve estar relacionado a imóveis em regiões na qual o investidor apostaria no potencial e investiria diretamente. Se o objetivo do investidor é lucrar com a valorização das propriedades, deve escolher um fundo que invista na construção, melhoria e venda de imóveis. Se o objetivo é lucrar com uma renda regular de aluguéis, deve escolher uma função que invista em imóveis para locação. Portanto o investidor deve escolher um fundo que se assemelha a seu objetivo.
O investidor deve conhecer bem a reputação do administrador do fundo, pois é dele a função de decidir os ativos que irão compor a carteira, o que fazer com o dinheiro que está em caixa, quando comprar e vender ativos, para que alugar os imóveis, por quanto e com quais condições.
Antes de investir, deve-se observar pelo IFIX, ou site da BM&FBovespa (SA:B3SA3), a média de negociação diária do fundo a fim de verificar se tem boa liquidez, pois esta, além da diversificação dos ativos do fundo, também é um fator de segurança que ajuda a diluir o risco. Os fundos mais líquidos chegam a negociar R$ 8.000.000,00 por dia enquanto fundos médios negociam entre R$ 1.000.000,00 e R$ 3.000.000,00 por dia”, se comparado aos imóveis físicos.
O preço justo dos fundos indica que não está passando por problemas, como atraso no aluguel, além de possibilitar a valorização das cotas e vendê-las por um preço mais alto no futuro. Para verificar seu preço justo divide-se o valor patrimonial do fundo pelo seu número de cotas, desse modo encontra-se o valor patrimonial da cota, em seguida divide-se o preço da cota pelo seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for o resultado, mais próximo do preço justo está a cota, se for acima de 1, significa que as cotas estão mais caras do que seria justo e se for abaixo de 1 significa que a cota está barata e possivelmente o fundo tenha algum problema como atraso do aluguel do locatário.
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Recomendam-se fundos que emitem novas cotas de tempos em tempos, pois isso possibilita que captem mais dinheiro a fim de comprar mais imóveis, diversificar sua carteira, trazer mais cotistas, aumentar o patrimônio e a liquidez. Os investidores estarão mais dispostos a pagar pela cota à medida que o mercado perceber a segurança e a qualidade de um determinado fundo, desse modo, gerando menos rentabilidade. Ao correr mais riscos os investidores exigem lucros maiores, portanto, fundos de alto risco tendem a possuir retorno elevado.
Negociar instrumentos financeiros e/ou criptomoedas envolve riscos elevados, inclusive o risco de perder parte ou todo o valor do investimento, e pode não ser algo indicado e apropriado a todos os investidores. Os preços das criptomoedas são extremamente voláteis e podem ser afetados por fatores externos, como eventos financeiros, regulatórios ou políticos. Negociar com margem aumenta os riscos financeiros.
Antes de decidir operar e negociar instrumentos financeiros ou criptomoedas, você deve se informar completamente sobre os riscos e custos associados a operações e negociações nos mercados financeiros, considerar cuidadosamente seus objetivos de investimento, nível de experiência e apetite de risco; além disso, recomenda-se procurar orientação e conselhos profissionais quando necessário.
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