O Risco dos FIIs “Mono”
Marx Gonçalves | 15.12.2020 15:03
Uma das principais qualidades dos Fundos Imobiliários é a sua geração de renda mensal. Mas e se esse rendimento acabasse de uma hora para outra? Você já olhou para a diversificação interna dos seus FIIs?
Como você já deve saber, os Fundos Imobiliários possuem uma série de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis.
Para começar, é possível investir em FIIs com valores muito mais acessíveis, normalmente a partir de 100 reais (em muitos casos até menos!).
A compra e venda desses Fundos também é muito mais simples, sendo feita em questão de minutos pela corretora – sem toda aquela burocracia que envolve as negociações diretas de imóveis.
Sem falar na liquidez…
É muito mais fácil vender cotas de FIIs no mercado do que se desfazer de uma casa ou apartamento, concorda comigo?
A rentabilidade dos Fundos Imobiliários também costuma ser mais interessante, embora não seja uma regra.
Enfim, as vantagens dos FIIs são inúmeras.
Mas eu diria que um de seus principais benefícios – em relação ao investimento direto em imóveis – é a diversificação do nosso investimento.
h2 Diversificação/h2Se você possui ou já teve algum imóvel de aluguel deve entender como a diversificação é valiosa quando o assunto é investimento no mercado imobiliário.
Afinal, ao investirmos nesse mercado, sempre corremos alguns riscos específicos.
A região em que aquele nosso imóvel está localizado sempre estará suscetível ao risco de “sair de moda”, por exemplo. Quando isso acontece, podemos ficar sem o rendimento mensal do imóvel por um longo período de tempo até conseguirmos alugá-lo novamente por um preço que faça sentido.
O risco de ter apenas um inquilino também é grande, e podemos ter verdadeiras dores de cabeça caso ele venha a passar por momentos de dificuldade financeira.
Quando esses eventos acontecem e você possui pouquíssimos imóveis e/ou inquilinos, grande parte do rendimento do seu aluguel, quando não a sua totalidade, é comprometida por um tempo.
Mas ainda que problemas de vacância e inadimplência de inquilinos continuem existindo nos FIIs, somos menos impactados por esses inconvenientes quando investimos em Fundos que possuem diversos imóveis e locatários.
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Quando a vacância gerada pela saída de um inquilino impacta apenas 3 por cento da receita imobiliária do Fundo, por exemplo, pouca coisa muda para o seu cotista. O mesmo raciocínio vale para os casos de inadimplência.
Portanto, investir em FIIs bem diversificados em ativos e inquilinos proporciona grandes benefícios ao investidor. O problema é que nem todos os FIIs possuem portfólios com essa qualidade…
h2 FIIs Mono vs Multi/h2Quando olhamos para o mercado de FIIs, é possível encontrar todo o tipo de Fundo que possamos imaginar.
No exemplo citado acima, temos o caso de um Fundo “Multiativo” e “Multi-inquilinos”, a situação ideal para um investidor que gostaria de maior previsibilidade e segurança em seus investimentos.
Mas há também outros três casos.
Aqueles que possuem um único imóvel em seu portfólio, mas que está alugado para diversos locatários. Ou o oposto, aqueles que possuem diversos imóveis alugados para o mesmo inquilino.
Por fim, mas não menos importante, também há o caso de FIIs que são do tipo “Monoativo” e “Monoinquilino”.
h2 Monoativo e Multi-inquilino/h2Ainda que FIIs desse tipo possam ter uma boa diversificação em seu portfólio de locatários, eles estão totalmente expostos aos riscos que circundam a região em que o seu único ativo está localizado.
O caso abaixo, por exemplo, é de um Fundo que possui um único imóvel localizado no Centro do Rio de Janeiro/RJ.
Embora o imóvel tenha um bom padrão construtivo (classe AA, de acordo com a Buildings), a sua cota de mercado vem sofrendo um importante processo de desvalorização ao longo dos últimos anos (queda de 53 por cento) devido à piora em seus resultados, ocasionada pelas dificuldades imobiliárias que o centro da capital fluminense vem passando.
Evolução do preço da cota de mercado do EDGA11. Fonte: Bloomberg.
h2 Multiativo e Monoinquilino/h2Os Fundos que possuem diversos imóveis em seu portfólio, mas todos alugados para o mesmo inquilino, também ficam expostos a determinados riscos.
O caso abaixo é recente e mostra uma desvalorização de quase 23 por cento na cota de mercado de um Fundo em um espaço de poucos meses.
O principal motivo para a queda está no risco de seu único locatário não renovar o contrato de aluguel (ou renovar a valores muito inferiores aos praticados atualmente), cujo vencimento ocorrerá no final de 2022.
Evolução do preço da cota de mercado do BBPO11. Fonte: Bloomberg.
h2 Monoativo e Monoinquilino/h2Já os Fundos detentores de um único imóvel alugado para um único inquilino estão sujeitos tanto aos riscos que envolvem o seu inquilino quanto aos relacionados à região do seu ativo.
O caso abaixo é de um Fundo detentor de um edifício com bom padrão construtivo localizado na cidade de Macaé/RJ.
Com o mercado imobiliário da região em crise, o imóvel está vago desde a saída do seu único locatário anos atrás. Sem gerar rendimentos a seus cotistas desde então, o preço da cota de mercado do Fundo já acumula uma desvalorização de quase 60 por cento.
Evolução do preço da cota de mercado do XTED11. Fonte: Bloomberg.
Embora os casos acima sejam diferentes entre si, eles nos trazem uma lição importante.
Quando Fundos do tipo Monoativo e/ou Monoinquilino perdem seus fundamentos, a conta costuma sair cara para seus cotistas.
Isso significa que eles são mau negócio? Não!
Existem boas oportunidades nesses Fundos, mas é preciso conhecê-los muito bem antes de investir, pois eles podem ser mais arriscados, principalmente no caso de FIIs do tipo Monoativo e Monoinquilino.
Caso você não acompanhe o mercado tão de perto, procure direcionar os seus investimentos em FIIs “Multiativos” e “Multi-inquilinos”. Além de serem o futuro do mercado, eles nos proporcionam o benefício da diversificação, diferentemente dos FIIs do tipo “Mono” e do investimento direto em imóveis.
Um abraço e até a próxima.
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