Os Fundos Imobiliários Estão Baratos?
Ademir Gutierri | 07.09.2021 18:41
Existem alguns conceitos que são como um divisor de água na vida dos investidores. Um desses conceitos diz respeito à diferença entre ganhos nominais e ganhos reais. Hoje vamos falar sobre o rendimento nos fundos imobiliários .
Para o investidor, considerar apenas a rentabilidade mostrada na tela do seu celular ou computador é um grande erro. É preciso levar em conta a inflação no período em questão para entender qual foi a valorização real do seu patrimônio.
Em outras palavras, bons investimentos são somente aqueles que conseguem trazer retornos acimas da inflação, sejam em investimentos de renda fixa ou de renda variável. Caso contrário, seu dinheiro está perdendo poder de compra e você está ficando mais pobre.
Ao compreender esse conceito primordial, o investidor começa a buscar apenas investimentos que atendam essa premissa, e os Fundos Imobiliários (FIIs ) surgem como uma alternativa natural para atender esses critérios.
Entretanto, quem investiu em Fundos Imobiliários nos últimos 2 anos não vem obtendo sequer retornos positivos, muito menos acima da inflação. Mas por que isso está acontecendo? Será que os FIIs realmente protegem o investidor da inflação? É o que vamos debater no artigo de hoje!
h2 QUAL A RELAÇÃO DOS FIIs COM A INFLAÇÃO?/h2Os Fundos Imobiliários, em sua concepção, possuem uma relação direta com a inflação. O mais curioso é que a maioria das pessoas que investe nesse tipo de ativo não sabe disso.
Essa relação se dá pelo fato de que os contratos de aluguéis cobrados dos inquilinos pelos FIIs são, via de regra, corrigidos anualmente por algum índice de inflação (usualmente IPCA ou IGP-M). Nada muito diferente do que ocorre com os aluguéis residenciais e comerciais no “mundo real”.
Além disso, historicamente o próprio preço dos imóveis costuma caminhar junto com a inflação ao longo do tempo, na média. Os próprios FIIs – seja pelo seu Valor Patrimonial, seja pelo seu Yield – possuem uma correlação positiva com os títulos públicos atrelados à inflação, conhecidos como Tesouro IPCA+ ou NTN-B, mais um prêmio adicional pelo risco.
Existem ainda segmentos de fundos imobiliários que possuem uma proteção “bônus” contra a inflação. Estou falando dos Fundos Imobiliários de Shoppings. Ocorre que os contratos de locação desses empreendimentos normalmente possuem um valor de aluguel fixo (como correções indexadas à inflação), e outro variável, que é vinculado às receitas dos inquilinos lojistas. Como os preços praticados pelos lojistas também sofrem impacto da inflação, suas receitas consequentemente aumentam na mesma proporção, gerando assim uma proteção extra ao investidor.
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Mesmo os chamados “fundos de papéis”, fundos imobiliários que possuem títulos de dívidas lastreados em imóveis, como os CRIs, também costumam ter correção inflacionária prevista em sua emissão. Ou seja, seus rendimentos costumam garantir ao investidor a manutenção do seu poder de compra.
Fica claro assim que a grande maioria dos fundos imobiliários, sejam eles de tijolos ou de papeis, possuem mecanismos de proteção inflacionária para o investidor.
h2 POR QUE ESSA RELAÇÃO NÃO TEM SE CONCRETIZADO?/h2Depois de explicar a alta correlação entre os fundos imobiliários e a inflação, talvez você esteja se questionando então por que essa tese não tem se concretizado nos últimos tempos.
Afinal, se observarmos os índices de inflação nos últimos 12 meses, podemos ver claramente uma aceleração acentuada, principalmente no IGP-M.
Porém, ao verificarmos a evolução dos alugueis residenciais e comerciais, de acordo com o índice FIPEZAP, não podemos deixar de notar uma queda significativa em ambos.
Sabemos que, no curto prazo, é natural que os preços dos ativos sofram um pequeno descasamento com seu real valor. Entretanto, essa distorção entre o avanço da inflação e a queda dos fundos imobiliários tem se mostrado persistente.
Acontece que muitas vezes pode se formar um abismo entre contratos firmados e condições de mercado surgidas de forma atípica. Em um contexto de pandemia , quando a maioria dos negócios foi afetada, a capacidade de repassar a inflação prevista nos contratos de aluguel ficou bastante comprometida em alguns casos. Logo, o ciclo econômico precisa estar favorável para que o reajuste inflacionário possa se concretizar.
Ou seja, nos momentos em que a economia não está favorável (como é o momento atual), faz-se necessário ocorrer negociações entre proprietários e inquilinos para que os imóveis não corram o risco de serem desocupados ou para que não haja um aumento na inadimplência. Um exemplo emblemático nesse caso está no segmento de shoppings e hotéis.
Por outro lado, quando a demanda por determinados imóveis está aquecida, o proprietário fica em situação favorável, conseguindo repassar integralmente os ajustes inflacionários para os inquilinos. Podemos ter como exemplo o segmento de galpões logísticos, aquecido pela forte expansão do e-commerce por conta da pandemia.
h2 OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS ESTÃO BARATOS?/h2Essa é uma das perguntas que o investidor mais tem feito nos últimos tempos. Considerando a os conceitos explicados anteriormente, podemos chegar à algumas conclusões.
Se observarmos a relação entre os yields do IFIX (índice que mede o desempenho médio ponderado dos principais Fundos Imobiliários) as NTN-B’s, poucas vezes essa diferença esteve tão grande. No gráfico abaixo vemos que esse gap estava em 3,87% ao final de Julho de 2021.
Isso significa que existe um prêmio pelo risco dos fundos imobiliários em relação aos títulos públicos acima da média histórica, o que pode representar uma oportunidade.
No aspecto setorial, ao analisarmos os principais indicadores fundamentalistas como P/VP (preço sobre valor patrimonial) e DY (Dividend Yield), alguns setores se destacam.
Podemos notar que o segmento de lajes corporativas e shoppings são os mais descontados, enquanto que os fundos de agências bancárias, papéis e logísticos estão sendo negociados com ágio (acima do seu valor justo).
Podemos concluir então que os fundos imobiliários, embora possuam correlação com a inflação e possam proteger o investidor no longo prazo, também estão sujeitos a distorções no curto prazo.
E considerando dados históricos, esse pode ser exatamente um desses momentos de distorção, com alguns segmentos apresentando oportunidades para o investidor que procura esse tipo de investimento. E você, o que acha dos fundos imobiliários? Quais os segmentos você considera que estão baratos?
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