Pedra, Papel e Tijolo: Chegou o Momento de Investir em Imóveis?

Talvez você já tenha tido a oportunidade de conversar com uma pessoa mais velha sobre investimentos e aprendido uma receita centenária para a construção de patrimônio: invista em imóveis. Essa orientação foi e ainda é o que mais escuto quando tenho a oportunidade de buscar um pouco de conhecimento com investidores mais experientes, que muitas vezes são nossos sábios avôs ou avós. Mas, sabendo o que sei hoje, é sensato dizer que existe uma série de armadilhas nessa orientação, como liquidez, concentração, vacância etc.

Colocando a sabedoria popular em contexto, quase sempre que recebemos esse conselho de pessoas com experiência de vida, mas sem experiência no mercado financeiro, a referência implícita é aos imóveis físicos, que costumamos classificar como de “tijolos”. É o sonho da casa própria traduzido em filosofia de investimentos.

Felizmente, porém, hoje em dia temos uma opção cada vez maior de investimentos em imóveis por meio de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Motivados cada vez mais pelo baixo retorno de investimentos de renda fixa e pela possibilidade de começar com pouco – afinal, não é todo mundo que tem condições de comprar um imóvel “de verdade” –, a busca por esse tipo de ativo tem crescido cada vez mais.

Em 2019, por exemplo, a indústria brasileira de fundos imobiliários fechou o ano com R$ 5,41 trilhões em recursos sob gestão, ficando entre as maiores do mundo. A possibilidade de escolher entre (i) fundos que investem em imóveis físicos (shopping center, lajes corporativas, galpões logísticos, entre outros), com retornos ligados ao valor de locação, e (ii) aqueles que investem em papéis lastreados em recebíveis do setor imobiliário, tornam os FIIs um produto financeiro dos mais atraentes no cenário atual.

Isso acontece porque o momento é bastante favorável ao setor imobiliário. Além da redução na taxa básica de juros, os avanços da lei do distrato (que oferece maior segurança jurídica) e a criação da modalidade de crédito imobiliário indexado ao IPCA pela Caixa Econômica Federal, seguida pelo Banco do Brasil, reforçam a intenção de alavancar as vendas do setor.

Essa teoria foi endossada por um levantamento realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que apontou que cada 1% de queda nos juros do financiamento pode incluir até 2 milhões de famílias no mercado imobiliário. Para completar, a contração dos preços nos últimos anos aumenta as chances de uma boa valorização durante o novo ciclo de crescimento econômico.

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Mas muita calma nessa hora!

Se agora você está confiante de que investir em imóveis de “tijolo” ou em “papéis” dos Fundos Imobiliários é a melhor oportunidade, tenha cautela. Antes de decidir se esse é o investimento ideal, é importante compreender os riscos e as características de cada tipo de ativo que você está buscando. Afinal, todos eles têm seus prós e contras.

Investir na construção física, por exemplo, pode demandar um bom fluxo de caixa para realização da obra, além dos riscos de projeto e execução (caso esteja construindo) e manutenção do imóvel no médio ou longo prazo, até que ele seja vendido ou alugado. Além disso, se o imóvel em questão for “não performado”, há também o risco de obtenção de licença, entre outros. Por isso, ao escolher um imóvel físico, perde-se na liquidez do investimento, além do tempo de espera para locação (vacância) e da exigência de alto capital inicial.

Já para os Fundos de Investimento Imobiliário, a depender da modalidade escolhida, além de estar sujeito a praticamente os mesmos riscos de um imóvel físico, você acaba exposto ao risco de crédito, de variação da taxa de juros e dos próprios riscos de mercado, ou seja, da variação no valor das cotas. Um exemplo disso foi a correção que vimos no IFIX, o índice de referência dos fundos imobiliários, que caiu 3,8% em janeiro, após ter subido 10,6% em dezembro. Nesse caso, porém, as vantagens vão desde isenção de imposto de renda, passando pela necessidade de baixo capital inicial e pela possibilidade de diversificação, até a maior liquidez que tais ativos oferecem.

Dessa forma, o setor imobiliário se mantém entre as principais apostas de crescimento nos próximos meses e anos e, mesmo que o ciclo de retomada econômica ainda dependa de medidas como a aprovação da reforma tributária, o aumento da geração de emprego, a redução da inadimplência familiar e a maior oferta de crédito, talvez tenha chegado a hora de ouvir a voz da experiência (fazendo alguns ajustes) e começar a construir seu próprio patrimônio.

Escrito por: Ernani Reis