Resultado Log Commercial Properties (LOGG3) 1T20 – Um Galpão de Oportunidades
Breno Bonani | 22.05.2020 17:04
Confesso que eu estava um pouco cético devido ao novo cenário e porque companhia antes do Covid-19 já negociava a patamares no qual eu não julgava tão atraentes. Porém, a apresentação de bons resultados mesmo neste novo cenário e a queda em suas ações me fizeram retornar a este case.
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Eu lembro que quando se deu o “spin-off” das ações da companhia (que vieram da MRV Engenharia (SA:MRVE3)) quase ninguém acreditava muito no negócio. Muito se deve porque não tínhamos realmente um histórico muito completo de seus resultados e por conta da sua liquidez não ser lá grande coisa.
O tempo passou, Log (SA:LOGG3) apresentou bons resultados e começou a se mostrar uma companhia com vontade de crescer mais. Para quem não conhece, ela faz galpões modulares que são extremamente fáceis de se modificar e são feitos sob medidas por quem contrata o serviço deles. É uma companhia verticalizada que ganha dinheiro com locação dos galpões, venda de alguns galpões que já não fazem sentido para ela e com a administração deles também.
Sem mais delongas, vamos para o resultado!
Fonte: Release Log 1T20
A companhia fechou o trimestre com uma vacância historicamente muito baixa e estável, entregando 10 mil m² de ABL (Área Bruta Locável) próprio em março e que já está 100 locável. Isso demonstra que os clientes do setor ainda têm apetite por esse tipo de serviço, assim como, a estratégia de diversificação geográfica e diversificação de clientes tem gerado bons resultados.
Fonte: Release Log 1T20
Além disso, conseguiram renovar 75% dos contratos de locação que vencerem no 1T20 e realizaram 73% das locações diretamente pela equipe comercial Log (58% das novas locações foram realizadas para clientes recorrentes). Isso mostra que o time comercial está muito alinhado e não para diante do cenário mais adverso.
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Fonte: Release Log 1T20
Entregaram um Lucro Líquido de R$ 17,5 milhões vs R$ 13,1 milhões no 1T19. Cresceram Receita Líquida em 13,4% frente ao 1T19 e cresceram o FFO Ajustado (proxy para o fluxo de caixa) em 35,9% vs 1T19.
O crescimento do Lucro é justificado por um crescimento no volume das operações, o que impactou positivamente as receitas operacionais. Mas olha que interessante, o FFO Ajustado na minha opinião é uma métrica melhor para entender a lucratividade da companhia.
Mas porque Breno… Isso se deve ao fato do FFO Ajustado eliminar os efeitos de ganhos ou perda com alienação de ativos (como venda de imóveis e ganhos com a venda de outros ativos que não fazem parte do negócio principal). Sendo assim, podemos ter uma sensibilidade melhor se a companhia está sendo mais lucrativa a partir de suas operações principais.
O fato de ter crescido 36% no trimestre já me indica que houve uma melhora operacional significativa em relação ao trimestre anterior. Logo, quando olhamos então o FFO/SHARE (outro indicador excelente nestes casos) podemos notar que ficou em R$ 0,17. Mesmo patamar que no 1T19, mas com alta de 21,4% vs 1T18. Com esse indicador, é possível medir a eficiência da companhia na geração de lucro, que no caso do 1T20 ficou estável (o que eu considero ok, vide ao cenário mais adverso).
Para finalizar essa parte, o endividamento líquido da companhia ficou R$ 97 milhões com uma relação de Dívida Líquida/EBITDA de 0,9x no trimestre. Log conta com um fator positivo ao lado dela, o fato de sua dívida estar atrelada ao CDI. Estamos vendo uma redução da taxa básica de juros do país e tudo indica que deve ter mais alguma flexibilização.
Fonte: Release Log 1T20
Mesmo assim, até o momento a companhia está com um custo de dívida baixo em relação ao passado e considerando o passivo médio da empresa no 1T20, esse impacto positivo geraria uma redução de juros de R$ 6,6 milhões ao ano, melhorando o FFO e a geração de caixa líquida.
COVID-19 E O FUTURO DA COMPANHIA
Agora, pretendo entrar um pouco na questão do Covid e dos possíveis impactos, bem como, o futuro que a companhia está traçando.
Log começou assumindo o compromisso de não demissão de seus colaboradores durante 60 dias e doaram recursos para compra de ventiladores pulmonares (respiradores). Além disso, cederam cerca de 1,5mil m² de ABL de seus empreendimentos para operação de assistência e distribuição de cestas básicas e outros itens.
Em relação as questões comerciais, formaram um Comitê de Crise, para tratar todas as solicitações dos locatários, levando em consideração de cada um de forma singular e individual. Uma das alternativas está sendo conceder um prazo maior para o pagamento dos aluguéis (concentrados nos meses de abril, maio e junho de 2020). Inclusive, o volume de diferimentos de aluguel atinge menos de um quinto dos recebíveis programados para 2T20.
Inadimplência continuou controlada, sem nenhuma surpresa. A companhia também comentou que descontos não foram fornecidos. Ao mesmo tempo identificaram clientes pedindo expansão de galpões para atender a demanda (e-commerce).
Fonte: Release Log 1T20
Ainda sobre os clientes, podemos verificar que Log tem em sua carteira companhias que estão atravessando bem a crise e que provavelmente no final dela, sairão mais fortes ainda. Vale lembrar que alguns dos seus clientes são companhias como Ambev (SA:ABEV3), Magazine Luiza (SA:MGLU3) e Raia Drogasil (SA:RADL3).
Logo, não vejo muito dessa carteira sofrendo. Aliás, e-commerce tende a sair fortalecido dessa crise. Só no 1T20, segundo a Ebit, o e-commerce brasileiro cresceu 26,7% vs 1T19.
MEU OUTLOOK PARA LOGG3
É inegável, a companhia continua apresentando bons resultados e parece estar se saindo muito bem em relação a esse novo cenário. Possui uma posição de caixa confortável para honrar suas obrigações de curto prazo, um endividamento bem controlado e está se favorecendo de uma de suas teses (o crescimento do e-commerce).
Continuam com o plano de entrega de 1 milhão de m² de ABL no período de 2020-2024 (Plano Todos Por Um). Com os ciclos de obras para 2020 seguindo sem alterações, com planos de aquisição de terrenos seguindo firme e só neste trimestre, chegaram a adquirir 3 novas áreas.
Sobre seu valuation, o que me deixa interessado, é o fato dela estar negociando abaixo do seu valor patrimonial:
Olhando para o P/L e o EV/EBITDA parece que ela está negociando a múltiplos não tão atrativos. Porém, quando comparamos com a maior empresa de Logística do mundo (Prologis (NYSE:PLD) – NYSE:PLD), que faz algo parecido com a de Log, vemos que ela está bem descontada.
A Prologis negocia a 53x lucros (2020E) e a um EV/EBITDA (2020E) de 28x. Além disso, negocia com um P/VPA de 2,4x LTM. São companhias que possuem ROE baixo, por terem muito patrimônio. Mas Log hoje possui um cap rate (taxa de capitalização) em torno de 7%.
Para quem não conhece, a Taxa de Capitalização é usada em imóveis comerciais para indicar a taxa de retorno que se espera que seja gerada a partir dos aluguéis ou administração do imóvel. Uma taxa de 7% de retorno, a uma Selic de 3% ao ano, me parece bem atraente.
Por fim, na minha opinião, Log deveria negociar em linha com seu valor patrimonial (faixa azul da tabela).
Era isso, valeu!
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