Riscos dos fundos imobiliários: O que todo investidor deve saber

No atual cenário de ampla disponibilidade de opções de investimentos, os fundos imobiliários (FIIs) têm ganhado destaque como uma escolha atraente para compor uma carteira de investimentos. Contudo, é fundamental que os investidores estejam cientes dos riscos associados a esses fundos e evitem considerá-los como a única opção disponível. Apesar das recomendações entusiasmadas e análises favoráveis, é preciso questionar a falta de alertas sobre os riscos ocultos feitos pelos "gurus das finanças", que muitas vezes veem nesse tema uma forma de atrair tráfego para seus canais nas redes sociais. Assim, relaciono estes principais riscos de forma a orientar o leitor.

1. Risco de mercado

Este é, certamente, o mais conhecido risco dos FIIs. Como já mencionado, a volatilidade das cotas está relacionada à lei de oferta e demanda que acontecem nas suas negociações na bolsa de valores, então, como consequência, os preços das cotas oscilam ao longo do tempo com base no comportamento do mercado, mesmo que um fundo de tijolo, por exemplo, não tenha qualquer desvalorização nos imóveis que o compõem.

Essas oscilações podem ocorrer tanto devido a fatores internos do mercado imobiliário, ou na economia em geral, quanto a fatores externos, como mudanças nas condições políticas ou econômicas do país ou do mundo.

Como os preços das cotas podem variar, existe ainda a possibilidade de comprar uma cota por um preço acima do que ela vale e o mercado, por sua vez, corrigir esta cotação para baixo.

2. Risco de liquidez

Ao investir em FIIs muitos pensam mitigar o risco de liquidez, pois negociar seus papeis em bolsa certamente não se compara a investir diretamente em imóveis, afinal tende a ser mais difícil vender uma propriedade e convertê-la em dinheiro.

No entando, ainda assim existe o risco, já que a venda da cota também está sujeita ao interesse de investidores em comprá-la. A depender das condições do FII e do mercado, pode se tornar mais difícil a sua negociação.

3. Risco de vacância física

Fundos de tijolo, investem em imóveis físicos e dependem da locação desses imóveis para obter ganhos, assim a presença de inquilinos é fundamental para o pagamento dos aluguéis acordados. No entanto, em alguns momentos pode ocorrer a vacância física, que é a ausência de inquilinos ocupando os imóveis. Quando esse período é prolongado ou a vacância é elevada, pode prejudicar as finanças do fundo e aumentar o risco do investimento.
 
4. Risco de crédito

O risco de crédito corresponde ao risco de ocorrer inadimplência.

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Embora os FIIs sejam considerados investimentos de renda variável, os fundos de papel investem em títulos de renda fixa, como CRI e LCI, e estão sujeitos ao risco de inadimplência do emissor dos títulos.

Além disso, os fundos de tijolo podem enfrentar risco de inadimplência do aluguel, o que pode levar à vacância financeira e impactar as finanças do fundo. É importante destacar que não há proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), para investidores em FIIs.

Há ainda outros riscos envolvidos neste tipo de investimento, como o Risco de concentração, muito comum nos fundos setoriais; O Risco de Varejo, a que estão sujeitos principalmente fundos de Shoppings e outros que dependem exclusivamente do bom desempenho da economia nesta área; Risco físico, que podem decorrer, desde a falta de manutenção nos imóveis que compõem a carteira do fundo, quanto possibilidades de depredação, invasões e alagamentos por exemplo; e por fim, o Risco de alavancagem, que alguns FIIs usam para aumentar seus ganhos (mas também as perdas), emitindo CRIs com base em aluguéis a receber para reforçar seu patrimônio, mas uma vacância física ou financeira pode resultar em perdas para os investidores.

É importante ressaltar que os riscos mencionados acima não devem desencorajar totalmente o investimento em fundos imobiliários. No entanto, é fundamental que os investidores estejam cientes desses riscos e realizem uma análise criteriosa antes de tomar decisões de investimento, considerando também outras opções disponíveis no mercado. A diversificação e o conhecimento aprofundado sobre os riscos envolvidos são fundamentais para construir uma carteira de investimentos sólida e minimizar possíveis perdas.

Escrito por: Fernando Papi