Saiba Como Analisar Fundos Imobiliários Para Começar a Investir
Gabriel Barbosa | 30.04.2021 12:45
Por Gabriel Barbosa e Luiz Augusto F. Amaral*
Para fechar nossa série sobre noções básicas de fundos imobiliários, vamos responder à principal dúvida: como começar a investir em FIIs e assim viver de renda?
É possível investir em um fundo em dois momentos. Em uma oferta primária, quando o gestor está constituindo e/ou listando o fundo, o chamado IPO, captando novos recursos para a aquisição de novos imóveis ou novos ativos mobiliários, no caso de FOFs ou fundos de recebíveis. As demais captações para o crescimento do fundo são conhecidas como follow-on, nesse caso corretoras de valores ou bancos fazem esse processo de oferta de novas cotas do fundo e assim apresentam a oportunidade de investimento para as pessoas que desejam aderir.
O segundo momento para se investir é comprando as cotas do fundo no mercado secundário, ou seja, na Bolsa de Valores (SA:B3SA3). Basicamente o fundo é negociado na bolsa como se fosse uma ação, temos de um lado investidores dispostos a vender suas cotas por um determinado preço e do outro lado investidores dispostos a comprar, e quando os valores batem a transação é efetivada. Para isso, o investidor interessado na compra precisa ter uma conta aberta em uma corretora e saber o ticker do fundo - o código que o identifica, por exemplo, o ticker do fundo da TRX é o TRXF11, e colocar uma ordem de compra por meio do seu home broker, sistema que conecta o usuário ao pregão online. Importante verificar quais as taxas cobradas para comprar ou vender cotas, lembrando que existem corretoras que zeraram esse custo para a negociação de Fundos Imobiliários.
É preciso analisar com bastante critério o fundo escolhido antes de efetivar a compra. Para isso, existem diversas fontes de análise, como casas de research, os relatórios gerenciais de fundos, analistas especializados, dentre outros. Nesse momento você deve avaliar o histórico, experiência e qualidade da gestora, a forma como as informações são apresentadas, a existência de um bom relatório gerencial (que costuma ter periodicidade mensal), verificar se tem um bom site de relacionamento com os investidores, a qualidade dos imóveis e/ou ativos mobiliários que compõe a carteira, o tamanho do fundo, sua liquidez no mercado secundário e alguns indicadores como a relação de preço (P) sobre valor patrimonial (VP).
Essa relação de P/VP nada mais é do que o preço da cota negociado no mercado secundário sobre o valor patrimonial daquela cota (a informação do valor patrimonial é facilmente obtida no relatório gerencial do fundo). Quanto maior esse número, maior é o prêmio que o mercado já está pagando sobre aquele patrimônio, e consequentemente menor potencial de valorização da cota.
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Outro fator importante a ser avaliado, mas em hipótese alguma de maneira isolada, é o dividend yield (DY), ou seja, quanto de rendimento mensal você vai receber em função do preço que você comprou a cota. Importante destacar que a análise deve contemplar a maior quantidade possível dos aspectos aqui abordados, pois informações parciais podem levar um investidor incauto a comprar cotas de um fundo que está proporcionando um dividendo alto em função de ume rescisão contratual, por exemplo, e no término daquele período pode ter uma queda substancial de seus rendimentos. Esse é um exemplo que pode prejudicar o retorno total do investimento.
Para fecharmos esse artigo, reforçamos sempre a importância da diversificação. Nunca coloque todos os ovos na mesma cesta. Escolha diferentes tipos de fundos, segmentos e gestores. Com isso, o investidor estará exposto a diversos imóveis, mercados e diferentes estratégias, o que certamente vai mitigar o risco de um eventual problema pontual em um dos fundos, e o balanço geral do investimento estará mais estável, seguro e previsível. É importante também o cuidado em limitar a diversificação na medida do que é possível acompanhar dos fundos investidos.
Esperamos com isso ter contribuído com o conhecimento básico sobre essa classe de ativos e assim participar da jornada dos investidores na busca por viver de renda com fundos imobiliários!
*Gabriel Barbosa é responsável pela Estruturação, Distribuição e Relação com Investidores dos Fundos da TRX.
Luiz Augusto F. Amaral é sócio-fundador e CEO da TRX.
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