Setor Imobiliário: os Bons Tempos Estão de Volta
Eduardo Guimarães | 13.08.2019 11:36
O índice IMOB acumulou valorização de 41,5% em 2019, desempenho bem superior ao Ibovespa no período, que obteve alta de 18,5%.
Entretanto, até o mês de maio, o IMOB acumulava alta de somente 10%, comparado à valorização de 8% do Ibov.
O índice imobiliário foi deslanchar apenas a partir de junho e deu uma lavada no principal índice de ações brasileiras: 28,75% IMOB versus 5,9% Ibov.
O que poderia explicar esse desempenho tão superior do IMOB? O meu palpite é a queda na taxa de juros e a recuperação do ciclo de negócios do setor imobiliário.
Composição do índice imobiliário (IMOB) da B3
O índice das ações das empresas do setor imobiliário é composto por 13 empresas: shopping centers (55% do total), incorporadoras imobiliárias (40%) e propriedades (5%).
São quatro empresas de shopping centers: Aliansce (SA:ALSO3), bralls (SA:BRML3), Iguatemi (SA:IGTA3) e Multiplan (SA:MULT3); duas de propriedades: BR Properties (SA:BRPR3) e Log Commercial Properties (SA:LOGG3); e sete construtoras: Cyrela (SA:CYRE3), Direcional (SA:DIRR3), Even (SA:EVEN3), Eztec (SA:EZTC3), Gafisa (SA:GFSA3), MRV (SA:MRVE3) e Tenda (SA:TEND3).
Importante observar que diversas empresas small caps do setor de construção civil, tais como JHSF (SA:JHSF3), Helbor (SA:HBOR3), Tecnisa (SA:TCSA3) e Trisul (SA:TRIS3), Lopes (SA:LPSB3) e Brasil Brokers (SA:BBRK3), ainda não têm suas ações integrando o índice imobiliário.
Taxa de juros em queda: música para ouvidos para o setor imobiliário
Existe uma correlação negativa muito forte entre o nível de taxa de juros (Selic) e o desempenho das ações do setor imobiliário na Bolsa. Em outras palavras: as ações do setor de construção civil tendem a ter bom desempenho quando a taxa de juros está em queda.
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A taxa de juros Selic está no mais baixo nível da sua história (6% ao ano), com inflação sob controle (alta de 3,22% nos últimos 12 meses) e virada de ciclo econômico (crescimento esperado de PIB de 0,82% em 2019 e 2,1% em 2020).
Atualmente, o nível de confiança do consumidor está em alta, o que é positivo para a demanda por imóveis, uma vez que a decisão de comprar um apartamento ou um escritório tem horizonte de tempo no longo prazo.
Além disso, a demanda por imóveis depende bastante do nível de renda e do emprego, que vão levar mais tempo para se recuperar. São indicadores “atrasados” da economia que melhoram por último.
Ações do setor de construção civil: o beta mais alto da bolsa
O beta é uma medida de risco de determinada ação na bolsa de valores, que relaciona o retorno da ação com o retorno do Ibovespa, principal índice de ações da bolsa brasileira. Por exemplo: se o beta de determinada ação é 2, quer dizer que se o Ibovespa subir 2%, a ação deverá ter variação positiva de 4% (duas vezes o Ibovespa).
Historicamente, o segmento de construção civil sempre teve nível de risco mais alto, com beta entre 1,5 e 2,0 devido ao longo ciclo de negócios de incorporação imobiliária (5 a 6 anos desde a compra do terreno até a entrega das chaves do empreendimento).
Eu costumo dizer que, nesse setor, o beta das ações é 2 quando as ações estão em alta e 3 quando as ações estão em baixa.
Usando um exemplo prático: num dia bem positivo do Ibovespa, com alta entre +2% e +3%, as ações do setor de construção civil chegam a subir +5% a +6%. Por outro lado, num bem negativo na Bolsa, queda de -3% no Ibov, as ações das construtoras podem chegar a cair quase -10% no dia.
Beta alto quer dizer alta volatilidade no preço das ações
A volatilidade anualizada das ações das empresas do setor imobiliário/construção civil é alta: CYRE3 (32%), MRVE3 (33,8%), EZTC3 (31,5%), EVEN3 (36,1%), TEND3 (29,5%), JHSF3 (44,2%) e TCSA3 (58,5%), bem superior à volatilidade do Ibovespa de 19,2% ao ano e do IMOB (22,2%).
O mercado imobiliário de São Paulo
O volume de vendas de imóveis na região metropolitana de São Paulo teve crescimento de +19,5% nos últimos 12 meses encerrados em maio (32,6 mil unidades), com recuperação no volume de lançamentos no período que aumentaram +32% no período (30,7 mil unidades).
Média e alta renda vai ter melhor desempenho que baixa renda
Na construção civil, existem dois grupos distintos de empresas: segmento de baixa renda que depende mais do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV): Tenda (SA:TEND3), MRV (SA:MRVE3) e Direcional (SA:DIRR3) e o segmento de média e alta renda: Cyrela (SA:CYRE3), Eztec (SA:EZTC3), Even (SA:EVEN3), Trisul (SA:TRIS3), Tecnisa (SA:TCSA3), Helbor (SA:HBOR3) e Gafisa (SA:GFSA3).
Acredito que o momento é muito mais favorável para o segmento de média e alta renda, com diminuição do nível de estoques, queda no cancelamento de vendas (distratos) e retomada nos lançamentos.
Existe crédito imobiliário suficiente para a média renda (poupança com saldo de R$ 802 bilhões em julho de 2019), mas no segmento de baixa renda (MCMV) os recursos podem ser mais limitados, ainda mais com a liberação dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
Catalisadores das ações do setor imobiliário
Na minha opinião as ações das construtoras mais voltadas ao segmento de média de renda deverão continuar a ter desempenho acima do Ibovespa em 2019 devido aos seguintes fatores: 1) queda na taxa de juros (Selic) para 5% ao ano; 2) recuperação do crescimento econômico, renda e emprego em 2020 e; 3) aumento da alocação em renda variável, fluxo de investidores para as ações do setor.
Em resumo: chegou a hora de correr mais risco investindo em setores e ações de empresas mais arriscadas, mas que podem proporcionar ótimos retornos.
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