Crash imobiliário da UE: a bolha estoura – os preços caem 40%

Investing.com – Nos EUA, a demanda por imóveis comerciais está caindo significativamente, principalmente no setor de escritórios, o que está fazendo com que as taxas de vacância disparem. Funcionários e empregadores aprenderam com a crise de Coronavírus que as operações de negócios não entram em colapso se o espaço de escritório caro for dispensado e o trabalho for feito em home office.

Mas onde a demanda cai, não apenas os preços dos aluguéis caem, mas também as avaliações das propriedades. Este é um problema para proprietários e bancos, porque muitos dos edifícios foram construídos durante a era da baixa taxa de juros do Fed e o então alto valor imobiliário foi depositado com os bancos regionais como garantia.

Agora, esses depósitos de segurança estão derretendo continuamente, enquanto o financiamento de acompanhamento a taxas de juros muito mais altas está no horizonte. Ameaça uma onda de falências, que também colocará em apuros os balanços dos bancos.

Na Europa, as pessoas gostam de acreditar que este é um problema puramente americano. Afinal, o inverno passado sobreviveu sem recessão, blecaute ou tumultos em massa. Mas, como muitas vezes acontece, as aparências enganam, porque o mercado imobiliário europeu não está apenas caminhando para o abismo, ele já está em queda livre.

Tem sido uma semana negra como breu para um dos maiores proprietários de imóveis comerciais da Suécia, (ST:SBB). O preço das ações caiu novamente em mais de 40% nos últimos cinco dias, depois que a S&P Global Ratings rebaixou os títulos corporativos para "lixo". A imobiliária, que ainda tinha uma capitalização de mercado de US$ 17 bilhões no final de 2021, agora está avaliada em apenas US$ 1,5 bilhão.

O rebaixamento significa automaticamente que os custos de financiamento para a dívida de US$ 8,1 bilhões continuam aumentando, colocando em risco a continuidade da existência da empresa de capital aberto.

E com esse problema, a SBB não está sozinha. Nos próximos 5 anos, as empresas imobiliárias suecas terão de pagar US$ 40,8 bilhões em títulos vincendos. Uns bons 25% destes são devidos este ano.

Os preços dos imóveis residenciais na Suécia já caíram 15%, já que a demanda está caindo rapidamente, à medida que os bancos apertam suas condições de empréstimo e aumentam as taxas de juros. Se você se encontrar em uma situação difícil e tiver que vender, só poderá fazê-lo com um desconto considerável.

Faltam compradores dispostos a aceitar as altas taxas de juros e bancos dispostos a emprestar.

E, novamente, pode-se cometer o erro de pensar que a Suécia não tem muito a ver com o mercado interno. Mas o STOXX Europe 600 Real Estate Price fala uma linguagem clara e mostra toda a extensão da tendência de queda no mercado imobiliário europeu. Desde o seu pico em agosto de 2021, perdeu 45% em valor, o que corresponde a 140 bilhões de euros.

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O analista do Citi, Aaron Guy, espera que novas garantias na forma de patrimônio de 178 bilhões de euros sejam necessárias para os atuais empréstimos imobiliários devido à queda dos preços. Essa é a única maneira de os credores equilibrarem seus riscos. O problema é que o valor medido em termos de capitalização bolsista é de apenas 144 bilhões de euros.

Nem os bancos nem os mercados de títulos fornecerão capital ao setor em dificuldades, que formou uma bolha especulativa na era do dinheiro fácil. Isso inevitavelmente leva a uma queda ainda maior dos preços.

Guy coloca o potencial de queda de curto prazo para os preços dos imóveis comerciais na Europa Ocidental em 40%.

E embora tudo pareça miserável, pode ficar muito pior. O mercado espera que os bancos centrais estejam próximos de flexibilizar as condições monetárias se a inflação cair conforme previsto. Só isso alimentaria a demanda e faria os preços subirem.

Mas e se isso não acontecer, inflação continua alta, taxas de juros não caem rapidamente, bolhas estouram e a economia entra em recessão, culminando em desemprego em massa?