Investe em FIIS? Entenda o impacto da recuperação judicial das Americanas

Investing.com – Com a recuperação judicial da varejista Americanas (BVMF:AMER3), acende um alerta sobre a situação financeira da empresa e uma possível inadimplência em relação aos pagamentos dos aluguéis de imóveis onde a companhia possui lojas e seus impactos nos Fundos Imobiliários (FIIs). Em relatório, a XP (BVMF:XPBR31) mapeou os principais riscos, levando em consideração a exposição dos fundos a receitas associadas à companhia.

As analistas Maria Fernanda Violatti e Maria Jordao lembram que os fundos possuem imóveis, que são ativos reais e, portanto, possuem valor intrínseco. Além disso, eventualmente, os fundos podem também alugar esses imóveis para outros inquilinos. “Para os Fundos Imobiliários, proprietários de imóveis locados para as Americanas, os principais riscos são o de vacância antecipada no caso de reestruturação da operação da companhia e de inadimplemento nos aluguéis. Ambos os eventos possíveis geram multas para a companhia, que passa a dever os fundos por não cumprimento do contrato”, detalham.

A XP reforça a necessidade de prestar atenção aos fundamentos na hora de escolher um fundo imobiliário, com portfólios diversificados, visando mitigar possíveis impactos. “Se os fundamentos do imóvel e da região se mantém, muito possivelmente essa volatilidade possa ser algo mais pontual, não refletindo na necessidade em se desfazer de cotas do fundo a preços abaixo do justo. Além disso, ainda existem etapas para uma eventual desocupação por parte da Americanas, para que eventualmente concretize uma eventual vacância”, completam as analistas da XP.

BRESCO FII – (BVMF:BRCO11)

O Bresco Logística FII conta com 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável, com vacância de 12%. Quase um quarto da área bruta locável possui como inquilina a Americanas, com 3,6% do total de receita vigente do fundo. O pior cenário analisado pela XP é a inadimplência, com necessidade de ação de despejo, impactando negativamente os rendimentos mensais em R$0,03/cota.

RBR Log – (BVMF:RBRL11)

O FII RBR LOG possui portfólio composto por 5 imóveis de 234 mil m² área bruta locável, com vacância de 6%. O Galpão Hortolândia II é locado pela Americanas, em um imóvel de 26 mil m², mas a companhia quer rescindir o contrato e devolver o imóvel, o que implicaria em uma multa. O último aluguel devido pela Americanas foi pago no mês de janeiro. Para a XP, se o inquilino for inadimplente, o impacto negativo poderia ser de recuo nos rendimentos mensais em R$0,05/cota ou 6,5% da receita atual do fundo.

VBI Logística FII –  (BVMF:LVBI11)

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O portfólio do fundo é composto por 10 empreendimentos, com cerca de 478 mil m² de ABL e vacância física de 2,4%. Em relação à locação da varejista, o ativo Aratu possui 102.530 m² divididos em 2 galpões, o G01 com 36.913 m² e o G02 com 65.617 m² de ABL, tendo em vista que o fundo é dono de 70% do ativo Aratu. O imóvel possui a Americanas como inquilina de aproximadamente 91% do G02, equivalente a 57.983 m², com contrato iniciado em junho do ano passado e prazo de dez anos. A Americanas também está com os pagamentos de dezembro em dia. “O valor de locação vigente no contrato com a Americanas está pelo menos 20% abaixo do valor de mercado do ativo. Ou seja, em caso de locação do espaço atualmente ocupado pela locatária para outros potenciais locatários, projetam um impacto positivo nas receitas imobiliárias de até aproximadamente R$ 0,02/cota em condições atuais de mercado”, detalha a XP, que vê como pior cenário a inadimplência e necessidade de despejo, com impacto de R$0,07/cota nos rendimentos mensais ou 7% da receita atual do fundo.

XP Log –  (BVMF:XPLG11)

O portfólio do fundo tem 17 condomínios, com 955 mil m² de ABL e vacância física de 6,8%. O imóvel CD B2W (BVMF:AMER3) localizado em Seropédica, RJ possui 82.049 m², é locado pela Americanas, com contrato com vencimento em julho de 2026 e aviso prévio e multa em torno de R$11 milhões em caso de rescisão. Entre os possíveis impactos, no pior cenário, a XP avalia uma retração nos rendimentos mensais em R$0,05/cota ou 6,5% da receita atual do fundo.

GGR Copevi –  (BVMF:GGRC11)

O fundo conta com 18 contratos de locação, 370mil m² de área bruta locável, sendo que 100% de seus contratos são atípicos, sem vacância física. O ativo locado pela Americanas possui área bruta de 89.187m², mas o imóvel pode ser locado para outro inquilino. No entanto, caso haja inadimplência, o impacto negativo rendimentos mensais poderia ser de até 23% da receita atual do fundo.

CSHG Logística –  (BVMF:HGLG11)

O portfólio fundo contempla 20 imóveis, somando 1 milhão de m² de área bruta locável com 13,8% de vacância física. O fundo possui exposição à Americanas em 2 ativos, Betim e Uberlândia. A XP pondera que a varejista havia rescindido o contrato de locação referente ao imóvel HGLG Betim, mas ocupou o imóvel durante o aviso prévio de seis meses.

“Mesmo com desocupação prevista para final de janeiro/23, cabe ainda multa referente a rescisão do contrato. Entendemos que a soma dos R$5,36 milhões devido ao fundo, seja referente ao aluguel de janeiro somado da multa”, avalia a XP, que vê como pior situação uma inadimplência do pagamento da multa e uma possível dificuldade em achar novo locatário.

Hedge Brasil Shopping FII – (BVMF:HGBS11)

O fundo possui investimentos em 17 shopping centers, sendo 11 detidos de forma direta e 5 por meio de cotas de outros FIIs (HPDP11 (BVMF:HPDP11), FVPQ11 (BVMF:FVPQ11), FLRP11 (BVMF:FLRP11), ABCP11 (BVMF:ABCP11) e JRDM11 (BVMF:JRDM11)), 1 detido parte de forma direta e parte em cotas de WPLZ11 (BVMF:WPLZ11). O fundo terminou novembro com 6,4% da ABL vaga. Cada shopping possui uma dinâmica distinta, implicando em mudanças nos impactos de uma saída da varejista. No pior dos casos a XP vê queda de até 2,5% da receita atual do fundo incluindo despesas, sendo 1,28% apenas referente aos aluguéis.

Mall Brasil Plural FII – (BVMF:BPFF11)

O fundo possui participação em 8 shopping com 95.785 m²de ABL e vacância de 4%. O pior cenário destacado pela XP é a inadimplência do inquilino, impactando negativamente os rendimentos mensais do fundo em até 1,0%.

RBR Alpha Fundo de Fundos – (BVMF:RBRF11)

O fundo RBRF11 está exposto à varejista indiretamente, via cotas do fundo RBRL11, 8,57% de seu patrimônio líquido.