As mudanças no programa habitacional “Casa Verde e Amarela (CVA)” animaram o setor imobiliário — com aumento dos limites das faixas de renda.
As principais beneficiadas são Tenda (BVMF:TEND3), MRV (MRVE3 (BVMF:MRVE3)), Plano & Plano (BVMF:PLPL3), Direcional (BVMF:DIRR3) e Cury (CURY3 (BVMF:CURY3)).
No entanto, entre as construtoras focadas no segmento de baixa renda, a MRV deve ser o grande destaque do período.
Há uma tendência de melhora na margem bruta da MRV.
Com as mudanças benéficas no programa Casa Verde e Amarela e uma menor inflação no custo de construção (INCC), a empresa já começa a ver suas novas vendas com margem bruta de 27% — caminhando para retomar os patamares históricos de ~32%.
Expectativas para o segundo semestre
Já foram implementadas três das quatro mudanças previstas para o programa Casa Vende e Amarela, são elas: (i) ajuste no teto das faixas de renda dos grupos 2 e 3, (ii) incremento do subsídio concedido às famílias elegíveis, e (iii) expansão do prazo máximo de financiamento de 30 para 35 anos.
Agora, está faltando uma espécie de consignado do FGTS (utilização dos 8% de FGTS depositados mensalmente para complementar o pagamento das parcelas mensais) e que deve ser implementado no 4T22.
As mudanças no programa habitacional estão contribuindo para uma aceleração da demanda na indústria da construção, que está sendo utilizada como motor para uma maior precificação no 3T22.
A tendência é que o movimento continue no último trimestre do ano (4T22), mas a MRV também enxerga espaço para aumentar o seu volume de vendas no período.
Segundo a MRV, o segundo semestre será “marcado por um maior número de lançamentos, mas que terão uma maior concentração no 4T22”.
Governo e subsídio
A construtora mineira não enxerga que uma mudança de governo poderá trazer grandes impactos de curto prazo no programa.
Tudo indica que a demanda deve seguir aumentando no próximo ano e a expectativa da empresa é que a operação continue forte, com mais vendas — essa perspectiva também vale para o média renda (Sensia), que possui um público mais estável.
Planos para a incorporadora nos EUA
Sobre sua subsidiária americana Resia (antiga AHS), ainda que os juros no país estejam aumentando, vemos que o mercado multifamily segue bastante aquecido no Sul dos EUA.
A companhia mantém seu plano de negócios de construir e vender em torno de 12 mil unidades anuais.
É importante mencionar que, embora a MRV não tenha divulgado mais detalhes, a companhia está buscando um grande investidor para sustentar o plano de crescimento da Resia nos próximos anos.
Acreditamos que, em breve, a companhia deve trazer novidades sobre o assunto.
Em relação às outras subsidiárias, sem grandes novidades.
A Luggo já possui todo o seu portfólio (até 2024) vendido para a canadense Brookfield, enquanto a Urba deve novamente dobrar de tamanho em 2022.
Além disso, a Urba possui uma grande visibilidade de crescimento no longo prazo no segmento de loteamentos, que ainda é muito fragmentado e sem outros grandes players atuando.
A ação mais alugada da bolsa brasileira
Com uma maior visibilidade para o seu principal negócio daqui para frente, além da manutenção das expectativas para as suas subsidiárias, as ações da MRV vêm apresentando fortes altas desde o final de julho, com valorização de +60% no período — mas que chegou próxima de +80% na última semana.
Valorização, inclusive, que foi quase o triplo da apresentada pelo índice imobiliário brasileiro (IMOB), que é composto por 19 empresas do setor — sendo 12 construtoras e as demais de shoppings/properties.
Na nossa visão, essa movimentação poderia ser ainda mais expressiva se não fosse o alto número de ações alugadas no setor de construção civil.
Das maiores posições vendidas na B3 (BVMF:B3SA3), estão grandes construtoras e incorporadoras, como a própria MRV, que possui 19,5% de suas ações alugadas e vendidas a descoberto.
Além da construtora mineira, o ranking ainda possui empresas como Cyrela (BVMF:CYRE3), com 14,4% de seus papéis alugados, Eztec (BVMF:EZTC3) com 12,8%, e Trisul (BVMF:TRIS3), com 12,7%.
Os números mostram que o mercado “aposta” contra o setor e não enxerga visibilidade de curto prazo para essas empresas.
Porém, como dito anteriormente, as mudanças no programa CVA podem trazer grandes benefícios para as construtoras de baixa renda ainda em 2022, principalmente para a MRV, que possui uma maior diversificação de suas fontes de receita.
A tendência é que o número de ações alugadas da MRV diminua nos próximos meses.
Devido ao valuation atrativo e fundamentos robustos de longo prazo, além do foco no topo do programa CVA, mantemos a MRV como nossa preferência no setor.