Representantes do setor de construção elogiaram a aprovação da lei de zoneamento da cidade de São Paulo na primeira votação na Câmara dos Vereadores, mas defenderam que o teor seja ajustado na segunda votação, prevista para o fim do mês. O ideal, segundo eles, seria permitir a construção de mais prédios nas regiões centrais e com menos restrições de altura.
O argumento é que esse tipo de flexibilidade é fundamental para aumentar a oferta de moradia e evitar que as pessoas sejam obrigadas a morar nos bairros distantes das áreas de lazer e trabalho situadas no centro expandido (entra as marginais Tietê e Pinheiros).
O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Ely Wertheim, considerou positivo, mas ainda "tímido", o teor da lei de zoneamento. Na sua avaliação, a legislação confirmou a premissa do Plano Diretor de aumentar o potencial de construção nas partes da cidade com mais oferta de transporte (arredores das estações de trem e metrô, bem como corredores de ônibus). No entanto, o adensamento poderia ser ainda maior, segundo ele.
"A primeira questão é que a lei está em linha com os termos aprovados no Plano Diretor, que é o adensamento mais elevado nos eixos de transporte e na porção do território que tem mais infraestrutura de transporte, água, luz, esgoto e empregos", disse. "Uma vez aprovada, a lei terá como efeito prático proporcionar o maior adensamento nessas áreas."
No entanto, defendeu maior flexibilidade para a construção. "Entendemos que o projeto ainda está um pouco tímido. Poderia avançar no gabarito nas zonas de centralidade. Poderia ser mais audacioso de permitir um gabarito maior, considerando o que as quadras já têm", declarou.
Essa é a mesma opinião do presidente da Federação Internacional Imobiliária (Fiabci), Flávio Amary. "O balanço até aqui é positivo, porque nós teremos uma regra mais clara com a atualização da lei de zoneamento. Mas estamos ainda longe de ter um planejamento urbano que busque um adensamento mais profundo. Sem isso, a cidade vai se espraiando, as pessoas estão indo para moradias cada vez mais distantes do centro", afirmou.
"Outras cidades do mundo tem prédios de 30 a 40 andares, enquanto nós aqui estamos discutindo se pode ter prédio de sete ou oito", criticou Amary, que foi secretário estadual da Habitação no governo de João Doria. "Vejo com preocupação os problemas que o baixo adensamento vai continuar provocando em São Paulo no longo prazo."
Até um quilômetro
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que representa empresas como MRV (BVMF:MRVE3), Cyrela (BVMF:CYRE3), Eztec (BVMF:EZTC3) e Even (BVMF:EVEN3), entre outras, defende que os eixos de maior potencial construtivo deveriam ser ampliados. Como argumento, citou uma pesquisa interna segundo a qual 89% dos potenciais compradores de imóveis estão dispostos a caminhar até 15 minutos de casa até o transporte público para seus deslocamentos diários.
Essa caminhada equivale a mil metros das estações de metrô e corredores de ônibus. Já o limite em discussão é de 700 metros para estações de metrô e 400 metros para corredores de ônibus. Basta que o quarteirão esteja na zona do raio, e não necessariamente o terreno do empreendimento.
Em nota, a Abrainc defendeu também que a revisão do zoneamento deixe de excluir certas áreas que estão dentro das Zonas de Estruturação Urbana (ZEU), perto dos eixos de transporte, onde o potencial de construção é maior. Foi limitado o adensamento em quadras com inclinação acentuada, vias estreitas ou presença de curso d'água, por exemplo, ainda que fiquem perto de transporte. Na visão da associação das incorporadoras, esse conjunto de exclusões diminui as opções de terrenos, encarece as áreas nos demais quarteirões e prejudica a oferta de moradias.
A Abrainc defendeu também ampliar as ZEUs até os limites estabelecidos na revisão do Plano Estratégico, argumentando que essa medida ampliaria a oferta de moradias ao tornar o terreno mais acessível para o mercado, além de direcionar os empreendimentos para áreas mais próximas do transporte público.
Ela também defende que flexibilizar os limites de gabarito (altura) de edificações nas Zonas Mistas (ZM) e Zonas de Centralidade (ZC). Em sua visão, isso permitirá retomar o desenvolvimento imobiliário de áreas que têm restrições em excesso.